已有房貸的可以用已還款進行增貸 以日計息
詳細情形還要再了解
試算表中有提前還款 先計算還款後的本利攤還
用寬限期的月數計算即可 因為只還利息到期時還本金
因為早期一直覺得包租公比較穩 所以一直以當包租公收租為主要投資
但後來才得知有月配息基金這樣的產品 驚為天人 因此有了以下想法
小弟的房屋於五年前購入480萬（含仲介費..）
收房租18000 房租基本上扣除空租維修等還算可以cover房貸本利15216
當初房貸本金投入180萬（含規費仲介費等..） 貸款300萬
經過五年後
貸款餘額剩235萬左右
轉貸其他銀行最多可再增貸145萬(初估)
如果增貸後 拿回145萬
此時房貸本金為180-145=35萬
每年租金投報率(月收租18000-原本月繳息3880-增貸後的月繳息2350)*12/本金350000＝40％(投報很高!)
等於用35萬買了一間投報40%的房子
此時月收租18000 月繳本利15216+7301＝22517 但還需要倒貼4517現金
這部份可以用月配息基金收益補足
將145萬投入安聯成長收益南非幣15％ 月收18125
或鋒裕環球高收益南非幣19％ 月收22958
我的想法是 將增貸的錢投入南非幣基金 這樣變成雙引擎
收房租和月配息基金 一邊賺40％ 一邊賺18％
如果實際銀行核貸下來不如預期的高成數 假設只能增貸100萬 投入南非幣基金
月租金和月配息兩邊算下來也都能賺18%
如果房屋增貸145萬 本利攤還1.95% 月繳本利7301 （月繳息2356並隨月遞減..) 繳20年
如果用理財型房貸增貸145萬 利率2.58 月繳利息3118 只需要還利息 不用還本金 不綁約
理財型房貸+鋒裕月配息試算如下：
月收租18000+鋒裕月配息22958-月繳本利15216-理財型月繳息3118＝淨現金流22624
但同時還擁有一間用35萬本金買的房子
這樣現金流又比房貸本利攤更多了
理財型房貸三年約到期後 銀行會視情況調整 正常情況會續約
除非遇到房價下跌或信用瑕疵 才會改回本利攤還或理財型額度變低
兩者銀行手續費都是收5300 另外若有地政重新設定費 自己跑地政不經過代書 應該在幾千元上下
這樣的情況下
大家會用本利攤
還是用理財型房貸？
業務員還說理財型房貸可以一直只還利息不還本金 也一直有聽說有此做法 不然轉貸就行
但我在想真的有那麼好康嗎?那不就是無限的寬限期?本金總有一天要還的吧?
如果都不還本金 不就可以永久套利下去嗎?
而且我還真的有考慮 如果房貸都可以不要還本金
把所有房子增貸貸到滿 都改成理財型就行了 這樣本金可以都不用還 利息也只有2.5～2.6％
將原本要還的房貸本金再投入南非幣基金複利滾利
簡單來說就是希望能夠貸到滿 這樣原本的房租收益投報可以拉到爆高
增貸的錢又可賺18%
如果南非幣基金參考先前版上po文的保單質借利滾利這招 若執行成功 上看30％
這樣房租和南非幣基金兩邊都槓桿貸到滿 收益30～40％ 真的很瘋狂的想法
想請問本利攤和理財型房貸 兩者策略上收益和風險有何差別?大家會想要還房貸本金嗎?
謝謝各位先進
個人覺得，你想的太美麗了
我個人建議，如果增貸145萬，投入鋒裕新興債(南非幣)18%環高收目前關畢中，(15216+7301都用本利攤)-(18000房租+21750基金收息)=-17233，這多的17233或者更少，必須要拿來還原來的300萬的本金跟增貸的145萬本金
周而復使我幫您試算過了，在165個月後，可還清445萬的本金，這樣您原本的18000收租 ，會變成約快40000萬的收益，且沒有負債，這才是這裡先進們的投資理想，並不是你想的把投資做到滿且不還本的方向
且這樣的做法，存在了很多風險，您可能還需花點時間研讀這裡先進們的文章，再好好思考是否要這樣做，因為投資風險是要自行負責。
鋒裕的基金不適合
他只是這幾個月突然把配息調很高
不久後就會降下去了
你應該以強配息100的標的去試算
至少這些標的有強友們幫忙盯著
風吹草動大家可以互相通報
理想很豐滿 現實很骨感
1.透支型2.3% 目前有優惠專案前3月借出有0.5%回饋金
2.一般房貸還款的部分變增貸的部分轉為理財型
例如:原有一般房貸已還100萬 用100萬轉理財以日計息
和寬限期一樣只需付息 期末歸還全部本金 期限1~3年
3.開辦費用 手續費等等另計
短期使用是可行的 但是期限變長就不如一般型房貸
理財型的條件比較高一些 需要存款有300萬 或是年收證明100萬以上
如果以上都ok，建議有多出來的現金流要每月再投入買，讓單位數不斷膨脹，會配更多月配息，再投入，產生複利效果，投資現值也會不斷增加，長期下來的複利效果，應該足以應付淨值、匯率、配息率的波動
"terry650224"TO.. allenlu
個人覺得，你想的太美麗了，我個人建議，如果增貸145萬，投入鋒裕新興債(南非幣)18%環高收目前關畢中，(15216+7301都用本利攤)-(18000房租+21750基金收息)=-17233，這多的17233或者更少，必須要拿來還原來的300萬的本金跟增貸的145萬本金，周而復使我幫您試算過了，在165個月後，可還清445萬的本金，這樣您原本的18000收租 ，會變成約快40000萬的收益，且沒有負債，這才是這裡先進們的投資理想，並不是你想的把投資做到滿且不還本的方向，且這樣的做法，存在了很多風險，您可能還需花點時間研讀這裡先進們的文章，再好好思考是否要這樣做，因為投資風險是要自行負責。
Terry 大大提到一個很重要的癥結點.....
必須要思考的一個問題是......你的目標是否要達到0本退休,還是單純的套利行為(能套利多久算多久)
這兩種的想法的出發點是完全不同的
如果是要達到0本退休就是讓現金流完全是正的沒有負債的負支出就算是達到目的
只要還有負債的一天就不算是0本金退休!!!
只要有負債就代表還有風險+必須繼續想辦法賺錢(或是套利)來把負債還清
一般正常的規劃是.....當年紀越大能承受的風險必須要逐年遞減
如果是單純的套利行為(能套利多久算多久)
那就必須要做好更多的風險控管
必要的時候可能得賣房子還貸款來止血
例如高收債暴跌 南非幣爆跌 本金瞬間縮水30%以上,每月的現金流扣除所需繳的貸款本金跟利息已經是負的,而且負很多
或是長期房子無法租出去.....這些都是要考慮到的
建議在房地產的低點,全球政府又再一次QE,資金氾濫,
在那個當下隨便買一個房子都可以超額貸,買來的房子出租後,
租金抵付每月銀行利息,把多貸的錢拿去投入高收債利滾利,是否會比較好?
ps:現在這樣做的風險太大了....很容易就翻船了...時機點非常重要!
"allenlu"貸款餘額剩235萬左右
轉貸其他銀行最多可再增貸145萬(初估)
如果增貸後 拿回145萬
此時房貸本金為180-145=35萬
每年租金投報率(月收租18000-原本月繳息3880-增貸後的月繳息2350)*12/本金350000＝40％(投報很高!)
等於用35萬買了一間投報40%的房子
不對吧！除非145萬不用還，不然都算是你的本金，你只是借更多的錢而已，只要要還的錢，都該算入你的成本
你的本金應該是180萬，並非35萬
暴富靠運勢，先天已經註定；穩賺靠本事，後天可以努力。
"allenlu"我的想法是假設信用都正常 理財型房貸由於只要還利息 幾年後如果銀行不續約 頂多改成本利攤還就好(銀行告訴我的說法是幾年後不會強迫一次還完本金 會跟我談改成本利攤的方式) 如果還是想要繼續理財型房貸 就轉貸其他銀行繼續理財型房貸只繳息 不斷重複循環無限續命 ....可以使原本南非幣基金的本金複利成長更快速 雖然沒有還房貸本金 但是本金都累積在南非幣基金裡面 按理說 應該財富累積更快 提早累積達到可完全還完房貸的實力 到時可以再選擇是否要清償房貸 另外房子仍然持續收租中 如果租不出去 降一兩千正常來說都可以順利出租 房租收益也在持續幫我清償房貸...所以這就是我想的兩邊賺, 雙引擎, 不知此想法有無盲點? 謝謝大家
以下是我看到你借「理財型房貸」來重壓南非幣避險基金的盲點：
1. 如前輩說的，本金是180萬，不是35萬，因為增貸的關係，你的收益率已經降低了。
2. 不會有＂轉貸其他銀行繼續理財型房貸只繳息，不斷重複循環無限續命＂這種事，銀行不是你開的，一直不還本銀行會提高警覺，況且銀行有個系統叫＂聯徵＂，大家都看得到你的信用。
3. 我的「0本金退休」目的是7年後還清貸款，打造0本金的配息組合，因為有還本金的關係．風險最高在第一年，之後每年遞減。如果有個閃失沒有7年還完，頂多多延長2年，但風險一樣遞減，因為本金越還越少。
「0本金退休」的另一個好處，一旦貸款還完後，我的信用或不動產又是再增貸的資源，就看我自己要不要用。
你的做法是單純套利，單純套利要精算成本跟收益，如果升息房貸利息上升，你房子偶爾租不出去或降價出租，再加上基金調降配息，你即將碰到成本上升收益下降的壓力，如果理財型房貸因你的信用擴張過大而「雨天收傘」，你是否能夠承擔？
4. 本利攤的房貸利率一般都比理財型好，因為銀行承擔的風險較低。房貸利率很重要，因為這牽涉到你的成本，也有足夠的力量應付未來可能的升息。
5. 最後一點也是最重要的一點：你投資的是高風險的商品，重壓南非幣風險非常高，這點我之前被強大罵過，請爬我的0本金系列文章。
我也是戰戰競競的每天跟著強大強腦強友看市場，不斷分散投資分攤風險，一有風吹草動就會跑。
迎財神三禮：勇氣、耐心、現金
投資三金律：逢低買、分批買、有錢買
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