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  Re: 請問有大大投資REITs或房貸收益基金嗎?
發表人 內容
文章發表於 : 2018-11-06, 10:25 
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管理員
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  2017-11-04, 21:51
文章: 36
allenlu 寫:
我也一直在研究房地產相關基金,但是很奇怪,不管是哪一種reits, 幾年來的績效都不太好,也不穩定,跟期待中的"全世界房地產穩定上漲且穩定收租"有很大的差距

房地產基金投資的是REITs跟股票(例如飯店股)的混和。REITs雖有收益,但價格會波動,股票的波動更大,走勢不穩定。但波動度在股票基金的類別中已經相對算小,比較接近風險性債券。

REITs一向被視為「類債券」標的,受利率政策影響大,升息環境下REITs表現通常不太好。

上述兩點會讓大大近期研究REITs標的時,找不到好看的報酬率。


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  Re: 請問有大大投資REITS的嗎??
文章發表於 : 2018-11-06, 11:55 
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名人堂成員
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註冊時間:
  2017-07-20, 06:12
文章: 323
fundhot 寫:
yesmans 寫:
遇到蟑螂房客, 一次可能會吃掉你一整年甚至長達三年的利潤.
為什麼, 目前租約都是保障房客, 房客沒錢, 你還得耗兩個月才能法院執行趕他走.
有公證的話, 大概三到四個月, 可以趕人走, 趕完之後清潔整理, 約莫五個月後你才能繼續招租收租
沒公證的話, 大概比上述再加上四個月的法院文書往來時間, 所以慢的話一年, 快的話也要九個月.
這些時間, 你可是沒有租金收入, 但卻還要繳貸款的哦!!
而且還不包含看到房間你可能會崩潰.

更別提情侶房客如果吵架, 一方想燒個炭取暖,
同一個屋簷下的其它房客一定都會跟你吵著要解約

這也是我擔心的,請教交給專業代管的allenlu大大,代管公司碰到這種通常怎麼處理?

我買房子都是資本增值為主,數量不多,因為不追求出租利潤率,不會隔間,不對外招租,只租給朋友介紹的人,房客品質跟租金收益都很穩定。當然是因為我的數量不多,可以有所堅持。

我從房產獲利較多的都是資本增值,所以我很重視資本增值的潛力,房子增值後,我就會增貸再投入配息型基金孳息,類似0本金的概念。這種投資策略需要耐心,幾年才有一次景氣循環的谷底可投入,但成功率高,利潤驚人。

關鍵還是在買的便宜(買的好),投資心法放諸四海皆準。


以前的年代,是隔間套房收益比較高,但現在因為住家的租金漲了很多,像雙北經常整層兩三萬租金起跳,投報率大大提高,所以今後的做法,都是不鼓勵隔間,直接整層住家出租就好,相對來說比較不會有自殺的問題。也就是投報稍低,但風險小。

我也有想過房客自殺的問題,就是房價砍三分之一,但我是希望收租房產長期持有,當作現金流,所以如果真的變成凶宅的話,就頂多繼續出租不賣了。因為長期持有,加上房屋增值,多年來收租繳房貸,我也都已經把當初買房的本金回收,陸續將本金增貸出來,等於"零成本買房",在"零成本買房"的情況下,就算房子淨值跌1/3,房租仍然繼續收並且cover房貸,三十年後仍然清償房貸,多一間房子出來。至於三十年後,凶宅影響價格的因素已經降低很多。如果變成凶宅,一生最多只會一次,最多房價砍1/3,但10年後可能漲30%。所以一來一往,淨值也是會慢慢漲回去。如果50年後,也可能都更了,房子價值可能重新計算。也可以放十年後再賣,然後十年後價格的八折,還是會有人買。

所以記得要先申請"三十年本利攤房貸+回復型房貸",就算變成凶宅,可使用的現金額度都已經設定好,銀行不能隨便更改,就算房價砍1/3,可以使用現金額度不變,房客繳租金不變,甚至租金會隨通膨微微上漲,只有賣房子價格時候會有影響,就只好做好長期收租準備。但是因為已經"零成本"買房,所以也比較無所謂了,就當長期現金流。申請回復型房貸的好處是,錢不會卡在房子裡面,變成一個帳戶,可以隨時提領出來買基金,逢股災買進,增加報酬率。

我將房子給物業管理公司管理,幫我排除很多管理上鳥事,例如奧客或催租等等風險,不能說沒風險,但是比起其他投資,還是算穩健。例如,基金在一年內淨值掉1/3的機率也存在,套很多年的情況也會發生,所以講到資產配置,一部份房子,一部份基金,這樣相對來說,比較穩健,因為倒楣事同時發生的機率低。

富邦有凶宅險,不過我是沒保,據說好像要自住用途才能保,可以再詢問。


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  Re: 請問有大大投資REITS的嗎??
文章發表於 : 2018-11-11, 17:22 
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天使人
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註冊時間:
  2018-05-20, 15:23
文章: 786
allenlu 寫:
fundhot 寫:
yesmans 寫:
遇到蟑螂房客, 一次可能會吃掉你一整年甚至長達三年的利潤.
為什麼, 目前租約都是保障房客, 房客沒錢, 你還得耗兩個月才能法院執行趕他走.
有公證的話, 大概三到四個月, 可以趕人走, 趕完之後清潔整理, 約莫五個月後你才能繼續招租收租
沒公證的話, 大概比上述再加上四個月的法院文書往來時間, 所以慢的話一年, 快的話也要九個月.
這些時間, 你可是沒有租金收入, 但卻還要繳貸款的哦!!
而且還不包含看到房間你可能會崩潰.

更別提情侶房客如果吵架, 一方想燒個炭取暖,
同一個屋簷下的其它房客一定都會跟你吵著要解約

這也是我擔心的,請教交給專業代管的allenlu大大,代管公司碰到這種通常怎麼處理?

我買房子都是資本增值為主,數量不多,因為不追求出租利潤率,不會隔間,不對外招租,只租給朋友介紹的人,房客品質跟租金收益都很穩定。當然是因為我的數量不多,可以有所堅持。

我從房產獲利較多的都是資本增值,所以我很重視資本增值的潛力,房子增值後,我就會增貸再投入配息型基金孳息,類似0本金的概念。這種投資策略需要耐心,幾年才有一次景氣循環的谷底可投入,但成功率高,利潤驚人。

關鍵還是在買的便宜(買的好),投資心法放諸四海皆準。


以前的年代,是隔間套房收益比較高,但現在因為住家的租金漲了很多,像雙北經常整層兩三萬租金起跳,投報率大大提高,所以今後的做法,都是不鼓勵隔間,直接整層住家出租就好,相對來說比較不會有自殺的問題。也就是投報稍低,但風險小。

我也有想過房客自殺的問題,就是房價砍三分之一,但我是希望收租房產長期持有,當作現金流,所以如果真的變成凶宅的話,就頂多繼續出租不賣了。因為長期持有,加上房屋增值,多年來收租繳房貸,我也都已經把當初買房的本金回收,陸續將本金增貸出來,等於"零成本買房",在"零成本買房"的情況下,就算房子淨值跌1/3,房租仍然繼續收並且cover房貸,三十年後仍然清償房貸,多一間房子出來。至於三十年後,凶宅影響價格的因素已經降低很多。如果變成凶宅,一生最多只會一次,最多房價砍1/3,但10年後可能漲30%。所以一來一往,淨值也是會慢慢漲回去。如果50年後,也可能都更了,房子價值可能重新計算。也可以放十年後再賣,然後十年後價格的八折,還是會有人買。

所以記得要先申請"三十年本利攤房貸+回復型房貸",就算變成凶宅,可使用的現金額度都已經設定好,銀行不能隨便更改,就算房價砍1/3,可以使用現金額度不變,房客繳租金不變,甚至租金會隨通膨微微上漲,只有賣房子價格時候會有影響,就只好做好長期收租準備。但是因為已經"零成本"買房,所以也比較無所謂了,就當長期現金流。申請回復型房貸的好處是,錢不會卡在房子裡面,變成一個帳戶,可以隨時提領出來買基金,逢股災買進,增加報酬率。

我將房子給物業管理公司管理,幫我排除很多管理上鳥事,例如奧客或催租等等風險,不能說沒風險,但是比起其他投資,還是算穩健。例如,基金在一年內淨值掉1/3的機率也存在,套很多年的情況也會發生,所以講到資產配置,一部份房子,一部份基金,這樣相對來說,比較穩健,因為倒楣事同時發生的機率低。

富邦有凶宅險,不過我是沒保,據說好像要自住用途才能保,可以再詢問。




謝謝a大
最近剛好看到蠻想看的房子
預售屋
一樓自住當店面
2.3樓租人
原來還有回復型房貸這種東西


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  Re: 請問有大大投資REITS的嗎??
文章發表於 : 2018-11-11, 21:15 
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  2018-10-02, 16:29
文章: 30
關於 MBS 有大大了解的嗎?

有看了一些文章 但是還是不太懂!來者請益各位大大!

另外想請教聯博-美國房貸基金aa 這檔是mbs嗎?

還有它的淨值走勢圖 很像下樓梯 這是何故? 還望有大大能幫解惑!


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  Re: 請問有大大投資REITS的嗎??
文章發表於 : 2018-11-11, 21:28 
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天使人
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註冊時間:
  2010-12-10, 18:12
文章: 366
披著羊皮的狼 寫:
想請教聯博-美國房貸基金aa 這檔是mbs嗎?

還有它的淨值走勢圖 很像下樓梯 這是何故? 還望有大大能幫解惑!

注意一下他的除息日是哪天?對照淨值走勢,不難推測是什麼原因
https://www.moneydj.com/funddj/yp/wb05.djhtm?a=ALBB1
https://www.moneydj.com/funddj/ya/yp010 ... tm?a=ALBB1
三個字~~~"配太多"

_________________
理想很豐滿 現實很骨感


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  Re: 請問有大大投資REITS的嗎??
文章發表於 : 2018-11-15, 10:16 
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註冊時間:
  2018-10-02, 16:29
文章: 30
asdfg 寫:
披著羊皮的狼 寫:
想請教聯博-美國房貸基金aa 這檔是mbs嗎?

還有它的淨值走勢圖 很像下樓梯 這是何故? 還望有大大能幫解惑!

注意一下他的除息日是哪天?對照淨值走勢,不難推測是什麼原因
https://www.moneydj.com/funddj/yp/wb05.djhtm?a=ALBB1
https://www.moneydj.com/funddj/ya/yp010 ... tm?a=ALBB1
三個字~~~"配太多"



可是我看配息單位數都一樣 是因為淨值下跌 造成配息率變高 !

我想知道是 是因為升息或者其他因素 導致它淨值下跌嗎?

有沒有大大比較了解這一塊的~ 因為想要把它納入資產配置的一環!

希望有大大的能解惑!


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  Re: 請問有大大投資REITs或房貸收益基金嗎?
文章發表於 : 2018-11-15, 10:53 
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天使人
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註冊時間:
  2010-12-10, 18:12
文章: 366
披著羊皮的狼 寫:
可是我看配息單位數都一樣 是因為淨值下跌 造成配息率變高 !
我想知道是 是因為升息或者其他因素 導致它淨值下跌嗎?

我是說"配太多",我沒說配息率太高

配太多的意思,是說它在當前環境下沒能力配出這麼高的息,還是配了,跟"配息單位數都一樣"無關

淨值走勢當然有市場的因素,但市場不好還配這麼多出來,讓淨值無法填息,當然就會是這種走勢

_________________
理想很豐滿 現實很骨感


最後由 asdfg 於 2018-11-15, 22:52 編輯,總共編輯了 1 次。

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  Re: 請問有大大投資REITS的嗎??
文章發表於 : 2018-11-15, 20:02 
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註冊時間:
  2018-10-02, 16:29
文章: 30
asdfg 寫:
披著羊皮的狼 寫:
可是我看配息單位數都一樣 是因為淨值下跌 造成配息率變高 !
我想知道是 是因為升息或者其他因素 導致它淨值下跌嗎?

我是說"配太多",我沒說配息率太高

配太多的意思,是說它在當前環境下沒能力配出這麼高的息,還是配了,跟"配息單位數都一樣"無關

淨值走勢當然有市場的因素,但市場不好還配這麼多出來,讓淨值無法填息,當然就會是這種走勢



那請問A大 市場不好的原因是升息因素嗎?還是別的因素??

我想要理解這個方面的走向!


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  Re: 請問有大大投資REITs或房貸收益基金嗎?
文章發表於 : 2018-11-15, 21:26 
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離線

註冊時間:
  2018-11-10, 21:11
文章: 2
之前買的基金多為以新興市場為主,也在這邊努力吸收大家的分享,最近想新增一筆基金,是聯博的房貸收益基金,預計養個5年,不過身邊沒什麼朋友買這類基金,所以還是來請教資深專業的大大們,有什麼指標或經驗分享嗎?


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  Re: 請問有大大投資REITs或房貸收益基金嗎?
文章發表於 : 2018-11-15, 22:46 
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管理員
離線

註冊時間:
  2010-12-10, 09:47
文章: 6700
chloeyee 寫:
之前買的基金多為以新興市場為主,也在這邊努力吸收大家的分享,最近想新增一筆基金,是聯博的房貸收益基金,預計養個5年,不過身邊沒什麼朋友買這類基金,所以還是來請教資深專業的大大們,有什麼指標或經驗分享嗎?

將大大的發問合併在這個討論,已有一些強友分享了對這檔基金的看法。

_________________
Investment success doesn't come from "buying good things," but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西,而是因為「買得好」。)
Howard Marks,
The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor


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