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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
發表人 內容
文章發表於 : 2018-12-07, 09:19 
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  2018-06-08, 17:07
文章: 88
allenlu 寫:
報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子,收租1.5萬,投報3.8%,看似不高,利用槓桿之後,頭期款出170萬+5萬仲介費,貸款300萬,二十年,每月繳本息1.5萬,收租剛好COVER房貸。經過6年,貸款降到220萬,銀行重新估價可貸350萬,於是將本金130萬增貸出來,貸款350萬,三十年,利率降為1.8X%,每月繳本息1.2X萬,一樣收租1.5萬,每個月還有多2000元現金流,當初本金降為175-130=45萬,30年總繳息為107萬,30年總收租為540萬,30年總獲利為432萬,本金45萬,年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久,當初買房成本越降越低,最後將買房本金全部增貸取回,買房成本歸零,房產繼續收租,等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市,買台中正在蓋的捷運附近的地方,很有潛力。


現在這報酬率不容易啊~

去年在找自住的房子
500萬只能找到30年無電梯公寓,屋況差的空屋
不只是屋內差,梯間也差

屋齡10~20的電梯華廈大概要800萬,屋況普通的空屋
同時也有看租屋的行情,能租到1.5萬的大概是800萬等級的華廈或社區大樓

買房跟買股票基金一樣,都得要找到有利可圖的才能下手
每一種投資都有很多要研究的功課


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-07, 10:36 
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天使人
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  2018-05-20, 15:23
文章: 897
allenlu 寫:
ka803.hsu 寫:
allenlu 寫:
報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子,收租1.5萬,投報3.8%,看似不高,利用槓桿之後,頭期款出170萬+5萬仲介費,貸款300萬,二十年,每月繳本息1.5萬,收租剛好COVER房貸。經過6年,貸款降到220萬,銀行重新估價可貸350萬,於是將本金130萬增貸出來,貸款350萬,三十年,利率降為1.8X%,每月繳本息1.2X萬,一樣收租1.5萬,每個月還有多2000元現金流,當初本金降為175-130=45萬,30年總繳息為107萬,30年總收租為540萬,30年總獲利為432萬,本金45萬,年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久,當初買房成本越降越低,最後將買房本金全部增貸取回,買房成本歸零,房產繼續收租,等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市,買台中正在蓋的捷運附近的地方,很有潛力。


--------------------------------
但是這個假設是
第一,房子需要增值
第二,時間需要三十年

另外,我更好奇,利滾利之後,債基三十年的平均報酬會是多少


上面的例子就是我自己2012年買的房子,這間投報還不算高,真的是普通的報酬率,而這種收租報酬率的房子,全台灣到處都可以買得到,所以我特別舉這個案例,就是一般人買房子都可以達到的情況。

收到的房租就是實在的現金收益,可以COVER房貸,不像配息基金一配息,淨值就往下掉。收了多年房租,房價也沒什麼跌,以銀行估價來說算持平,等於淨值相當穩定。目前已經持有這間房子六年半,若沒意外,打算一直持有下去。經過六年後,我也是將本金增貸出來,等於當初只用45萬買到一間房,然後三十年後,這間房子可以自己繳完自己的房貸,並且設理財型房貸可以隨時動用現金。所以既然成本只有45萬,投報又上看10%~32%,就沒必要賣房。如果扣掉空屋率或一些維修,最差收租投報也還有10%以上。但淨值不會像股債市一樣說掉就掉。

房子的價值雖然要等真正賣屋那天才知道,但如果真的想確認房屋價值,隨時問任何一家銀行幫你估價就可以,相當準確。多多利用銀行設定理財型房貸,想用錢,就不必賣屋,銀行真的是我的好幫手。

我覺得房子作為資產配置一環,還是蠻重要的,像全球股債市最近這種跌法,兩天跌6%,說真的心臟要蠻大顆的。配息基金固然不錯,我也買不少配息基金,但是最近的淨值一直掉,等於一整年沒賺錢。這時你會發現,資產裡面有一部分是實體房屋收租,還真的算蠻安心的,簡直算是超強債基,因為住是人類最基本需求,有沒有打貿易戰都得住,失業也得找地方住,沒錢也得住。

然而,房產、基金各有各的好處,我相信債基、股基長期持有還是會賺錢,我也都有買債基、股基,只是若能多另一個武器~收租房產,那就更穩定了。最差情況下,若不租給別人,自己也能搬去住,也不虧。所以才說要買自己未來可能會住的房子,基本上就立於不敗。

房產的好處是可以槓桿4倍,用兩成本金貸八成,銀行借你很低的1.X%利息,分三十年攤還,比股票或基金質借的成數和利息都好很多,一旦簽30年合約,也沒有斷頭風險,只要繳得起每月本息就好。

房產再怎麼跌,三十年內銀行都不會要你追討房屋跌價的部分,但是基金質借一但股市跌破表,銀行就要跟你追繳跌價破表的本金,股市波動大時就緊張了。

因為我的收租自住房產配置60%,現金17%,基金23%,所以遇到最近這種跌法,雖然還是會害怕,但至少還可以暫時撐得住。如果股市跌10幾%,總資產還是維持在97~100%,影響不大。房產裡面又可以設定6成理財型房貸當作現金可以隨時動用,有後援部隊可以支援。

當然基金就算只跌1%我也不願意,只是若真的跌了,至少資產配置當初有做好,衝擊沒那麼大。

照片附上最近在看的書,歡迎大家一起研究,一起努力度過近期震盪。


a大說出我的心聲
會想要買房來租,最主要是想要以後有個可以跟銀行貸款的標的
不像現在還要跟自家老爸拜託借我土地
開始來研究台中的標的.感謝,有強友真好


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-07, 10:51 
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天使人
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註冊時間:
  2017-09-21, 18:45
文章: 21
文長, 歹勢歹勢.

買房收租, 跟基金一樣, 最後還是你的進場點的價位,
買房出租會有幾個新聞播報到爛的問題
依照經營近十年來的經驗機率排列
1.租金遲繳
2.天兵房客, 弄壞公用器材, 最常發生在洗衣機飲水機故障.
3.下任房客間的空窗期
4.蟑螂房客

最後一個, 通常也是殺傷力最大的那個
還不包含, 有感情糾紛, EQ管理能力弱, 一吵架就說要自殺的
想趕人?? 不好意思, 台灣租約可是保障房客的

房子會增值, 也會折舊, 少數地區, 一過30屋齡, 折舊率會拉高
銀行鑑價也會變低, 不管你是初貸還是增貸.

以我的例子, 在同一個某捷運站旁300公尺不到
通通是台X銀承貸
透天
2012買進, 買進時屋齡31年, 2017增貸, 屋齡36年, 鑑價比31年時高出200萬
公寓
2014買進, 買進時屋齡34年, 2018增貸, 屋齡38年, 鑑價比34年時低60萬

再來, 房子再怎麼出租, 最後還是要面臨賣掉.
只有賣掉才算是結清把錢收回來.
不賣掉, 你就得賭幾十年後, 那塊地會值錢. 因為建物已無任何殘值.

舉個例子
買了一間屋齡20年500萬, 貸款30年, 自備款100萬, 每月貸款2萬, 租金也收2萬, 打平來算.
繳了30年後, 貸款結清, 這時候, 你付出自備款100萬+擁有一間屋齡50年房子

50年屋齡的房子, 能增貸多少??
雙北我不敢肯定, 但以我自身經營中南部多年經驗, 不打個8折也會打個6折,
抓個開心一點的數值7折好了

不管你是要賣掉還是增貸
此時你的房子只值350萬
350萬/30年 = 11萬多
但你自備款只出了100萬, 所以看起來每年有12%報酬率, 讚讚讚

別忘了, 這是在租金打平, 房客繳租正常, 你沒遇到天災人禍, 世界祥和的情況
有任何一個環節偶爾出個狀況, 你就GG了

不賣繼續租, 世界的資訊流通暢通, 房客等級也逐漸上升,
屋齡50年的老房子, 你租金還能維持跟30年一樣嗎??
房子都不需要整修嗎??

不管公寓大樓還是透天, 最花錢的整修是防水抓漏,
打針注射通常能撐三年, 但一次大概要花幾萬
這筆錢房客出?? 做夢~除非另有約定, 不然法律規定是房東出.

當屋齡到達30年以上, 下一手買家能貸好貸滿的機率也下降
通常買家會要求要在買賣契約附註買賣不到八成無條件解約balabala

有趣的是, 真的很多都無法到八成
台X銀是我唯一配合的, 銀行也直接說, X先生, 你的房子年紀比較大(委婉), 公司能做的成數比較低...

很多人鼓勵進入這一塊
我個人是來滅火的

去期少待, 降低傷害


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-07, 11:45 
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  2017-09-05, 12:14
文章: 9
強烈建議不要合伙,很容易因為費用產生意見。
用好的東西,會說租人不需要用這麼好,是不是要自肥?
用差的,不耐用,沒多久壞了,要再花......

房客很多不可抗的問題發生,後續房子房價容易被影響...

我個人喜歡用配息基金跟債基基金來處理,配合投資型保單,一樣有投資型房貸的做法,簡單省事!!

提供給您參考喔


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-10, 17:16 
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  2017-04-09, 10:11
文章: 31
購買套房問題多

合夥狀況問題多

除非打定主意 購入的目的是為了 整理後賣出(不論賺賠)

那還有考慮的空間... (買賣賺價差)

--------------------------------------------------------
結論: 聯名購買套房 真的不是個好主意


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-11, 07:21 
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註冊時間:
  2014-01-01, 18:06
文章: 8
yesmans 寫:
文長, 歹勢歹勢.

買房收租, 跟基金一樣, 最後還是你的進場點的價位,
買房出租會有幾個新聞播報到爛的問題
依照經營近十年來的經驗機率排列
1.租金遲繳
2.天兵房客, 弄壞公用器材, 最常發生在洗衣機飲水機故障.
3.下任房客間的空窗期
4.蟑螂房客

最後一個, 通常也是殺傷力最大的那個
還不包含, 有感情糾紛, EQ管理能力弱, 一吵架就說要自殺的
想趕人?? 不好意思, 台灣租約可是保障房客的

房子會增值, 也會折舊, 少數地區, 一過30屋齡, 折舊率會拉高
銀行鑑價也會變低, 不管你是初貸還是增貸.

以我的例子, 在同一個某捷運站旁300公尺不到
通通是台X銀承貸
透天
2012買進, 買進時屋齡31年, 2017增貸, 屋齡36年, 鑑價比31年時高出200萬
公寓
2014買進, 買進時屋齡34年, 2018增貸, 屋齡38年, 鑑價比34年時低60萬

再來, 房子再怎麼出租, 最後還是要面臨賣掉.
只有賣掉才算是結清把錢收回來.
不賣掉, 你就得賭幾十年後, 那塊地會值錢. 因為建物已無任何殘值.

舉個例子
買了一間屋齡20年500萬, 貸款30年, 自備款100萬, 每月貸款2萬, 租金也收2萬, 打平來算.
繳了30年後, 貸款結清, 這時候, 你付出自備款100萬+擁有一間屋齡50年房子

50年屋齡的房子, 能增貸多少??
雙北我不敢肯定, 但以我自身經營中南部多年經驗, 不打個8折也會打個6折,
抓個開心一點的數值7折好了

不管你是要賣掉還是增貸
此時你的房子只值350萬
350萬/30年 = 11萬多
但你自備款只出了100萬, 所以看起來每年有12%報酬率, 讚讚讚

別忘了, 這是在租金打平, 房客繳租正常, 你沒遇到天災人禍, 世界祥和的情況
有任何一個環節偶爾出個狀況, 你就GG了

不賣繼續租, 世界的資訊流通暢通, 房客等級也逐漸上升,
屋齡50年的老房子, 你租金還能維持跟30年一樣嗎??
房子都不需要整修嗎??

不管公寓大樓還是透天, 最花錢的整修是防水抓漏,
打針注射通常能撐三年, 但一次大概要花幾萬
這筆錢房客出?? 做夢~除非另有約定, 不然法律規定是房東出.

當屋齡到達30年以上, 下一手買家能貸好貸滿的機率也下降
通常買家會要求要在買賣契約附註買賣不到八成無條件解約balabala

有趣的是, 真的很多都無法到八成
台X銀是我唯一配合的, 銀行也直接說, X先生, 你的房子年紀比較大(委婉), 公司能做的成數比較低...

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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-11, 19:46 
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名人堂成員
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註冊時間:
  2017-07-20, 06:12
文章: 464
yesmans 寫:
文長, 歹勢歹勢.

買房收租, 跟基金一樣, 最後還是你的進場點的價位,
買房出租會有幾個新聞播報到爛的問題
依照經營近十年來的經驗機率排列
1.租金遲繳
2.天兵房客, 弄壞公用器材, 最常發生在洗衣機飲水機故障.
3.下任房客間的空窗期
4.蟑螂房客

最後一個, 通常也是殺傷力最大的那個
還不包含, 有感情糾紛, EQ管理能力弱, 一吵架就說要自殺的
想趕人?? 不好意思, 台灣租約可是保障房客的

房子會增值, 也會折舊, 少數地區, 一過30屋齡, 折舊率會拉高
銀行鑑價也會變低, 不管你是初貸還是增貸.

以我的例子, 在同一個某捷運站旁300公尺不到
通通是台X銀承貸
透天
2012買進, 買進時屋齡31年, 2017增貸, 屋齡36年, 鑑價比31年時高出200萬
公寓
2014買進, 買進時屋齡34年, 2018增貸, 屋齡38年, 鑑價比34年時低60萬

再來, 房子再怎麼出租, 最後還是要面臨賣掉.
只有賣掉才算是結清把錢收回來.
不賣掉, 你就得賭幾十年後, 那塊地會值錢. 因為建物已無任何殘值.

舉個例子
買了一間屋齡20年500萬, 貸款30年, 自備款100萬, 每月貸款2萬, 租金也收2萬, 打平來算.
繳了30年後, 貸款結清, 這時候, 你付出自備款100萬+擁有一間屋齡50年房子

50年屋齡的房子, 能增貸多少??
雙北我不敢肯定, 但以我自身經營中南部多年經驗, 不打個8折也會打個6折,
抓個開心一點的數值7折好了

不管你是要賣掉還是增貸
此時你的房子只值350萬
350萬/30年 = 11萬多
但你自備款只出了100萬, 所以看起來每年有12%報酬率, 讚讚讚

別忘了, 這是在租金打平, 房客繳租正常, 你沒遇到天災人禍, 世界祥和的情況
有任何一個環節偶爾出個狀況, 你就GG了

不賣繼續租, 世界的資訊流通暢通, 房客等級也逐漸上升,
屋齡50年的老房子, 你租金還能維持跟30年一樣嗎??
房子都不需要整修嗎??

不管公寓大樓還是透天, 最花錢的整修是防水抓漏,
打針注射通常能撐三年, 但一次大概要花幾萬
這筆錢房客出?? 做夢~除非另有約定, 不然法律規定是房東出.

當屋齡到達30年以上, 下一手買家能貸好貸滿的機率也下降
通常買家會要求要在買賣契約附註買賣不到八成無條件解約balabala

有趣的是, 真的很多都無法到八成
台X銀是我唯一配合的, 銀行也直接說, X先生, 你的房子年紀比較大(委婉), 公司能做的成數比較低...

很多人鼓勵進入這一塊
我個人是來滅火的

去期少待, 降低傷害

其實Y大說的買房風險的確都存在,但是世界上沒有保證賺錢又無風險的投資方式,只能找出一個比較穩健、風險可以承受的組合來投資。

我常在想,假設我把房子全賣了,有淨資產3600萬現金,全部投入基金配息10%,雖然月配30萬很高興,但如果像最近這兩三個月,不斷來回超過正負10%的波動,正負波動至少300萬上下。如果全部投入南非幣基金15%,月配45萬,但是正負波動可能450萬,甚至更大。幾天內的波動大概等於一個人一兩年的年薪以上。如果再基金質借,可能月配60萬,但是正負可能600萬上下。固然配息多,但是心臟可能會沒力。

以我自己的例子,如果2200萬放在房地產收租,月收租約10萬,現金600萬,基金800萬,配息約10萬,租金加配息也有可能達到15~20萬,相對來說,雖然配息不是衝到最高,但至少總資產淨值波動小很多,就人性上,比較容易長期持有,也比較不會得失心太重。基金的風險算正負50%,若虧400萬,總資產還是在3000多萬的範圍。

所以在沒有更好方法配置資產之前,我還是選擇一個比較容易長期穩定成功的配置。

最近的波動,我的資產也正負幾十萬到百萬之間游移,即使是這樣的波動,我有時也難以忍受,不過再怎麼樣整體來說,還是比3000多萬全壓基金的波動來得小。

當然買房收租,標的要慎選,這是另一個領域,有興趣者可以慢慢再研究。收租和基金同步進行,我覺得還是穩健。至少收租和基金同時都表現很差的機率不高。

當然我也常在思考怎麼樣會更好,最近的波動大,我也在檢討自己的資產配置策略是否有誤,再繼續不斷修正、改進。還好的是,再怎麼波動,目前都是幾十萬上下游移,不是幾百萬上下。歡迎大家一起研究、討論。


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-11, 23:27 
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天使人
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註冊時間:
  2018-08-09, 15:09
文章: 222
allenlu大,
你就是太有錢了波動才會那麼大,不要那麼有錢就沒事了,要小心你的心臟阿,顆顆 :lol: (j粉) :lol:


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