登入 障礙申告 關於我們 新手必看

  指標  股債FBI   匯率FBI   股債漲跌   股市排行   討論  精華區   討論區首頁   天使會   功能   觀點   股票   債券(配息基金)   配息組合   搶基金   通路   其他
  天使人  股債FBI   匯率FBI   基金FBI   基金找買點   戰情中心   天使會   強腦績效   技術線圖   驗證FBI   1日/5日漲跌   目前價位距離高低點   季報酬率   年報酬率
  強基金100 熱門基金 中國  台灣  金礦  全球股  全球小型  科技  非必消費  新興股  野村環球  貝萊德科技  景順消費  復華中國A股  瑞銀中國 
  強配息100 熱門基金 所有美金  所有南非幣  平衡(南)  全高收(美)  平衡(美)  新興本地債(南)  安聯收益成長  聯博全高收  NN新興債  富蘭新固收 
 

發表新文章 回覆主題 前往頁數 12  下一頁
  | 列印模式
  請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
發表人 內容
文章發表於 : 2019-02-13, 18:58 
頭像
註冊會員
離線

註冊時間:
  2018-03-29, 12:59
文章: 9
拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
小弟想請教一下一個問題:
簡單說是把現有自住房子賣掉,換現金,來創造每月更多的現金流....
本身已經有"不動產"的現金流收益,"金融動產"的收益相對少很多
對於透過高收債來領配息,相當有興趣(請專人管理,每月等領配息,比包租公還爽,也不用擔心房客問題)
但高配息,卻會配到本金,讓我很猶豫.....文長...

請教一個問題!
A:有一市價3000萬的房子,貸款1350萬,如果要繳房貸20年,每年約繳72萬,(本利還),30年房貸約繳48萬,目前屋齡10年(好賣)

B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜,
放置在股要(200萬)
基金(300萬)
配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息

1.如果租每月4萬的,48萬/年,1650萬只要約2.9%即可達成
如果租每月5萬的,60萬/年,1650萬只要約3.6%即可達成
2.打造8~10%的年化報酬率,並且採每月領息的方式,可以產生每月至少8%(132萬-60萬房租=72萬/年,每月6萬;最多可產生每月10%(165萬-48萬=117萬/年,每月領息9.75萬

以上是概抓數據(因為我主觀認定房價會下跌,供給和需求,人口紅利,房價上漲機率幾乎沒有,只是要花多久跌下來,必且我無法控制,任由市場來決定),金融投資至少還有機會可以轉換,所以想賣掉目前居住房子,傳換成金融資產,打造類似退休的現金流,未來20~30年後,到底是房子的殘值(繳完房貸還有市值3000萬?但還是要變現才能吃飯啊?,還是要賭20~30年後所謂的金融資產,高配息的70~80%會配到本金,到實當初投入的1650萬(1000萬都幾乎放到債卷型基金領配息)還會剩多少呢?

想問問看各位大大,如何看待這兩件事情的分析!

我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-13, 19:44 
頭像
管理員
離線

註冊時間:
  2010-12-10, 09:47
文章: 6940
「市價3000萬的房子,貸款1350萬...」所以有增貸1500萬的空間?何不增貸操作即可,持有房子也持有配息基金。

至於你認為房價會一直下跌...當然以你的意見為準。但我個人淺見是房價還是關係到地點,3000萬的應該在蛋黃區。

我只買蛋黃區的房子,觀察了十幾年,只有這個地區有力對抗房價利空(少子化、景氣、年輕人買不起等等),精確來說,應該是好的地方跟樓層,有錢也買不到。

既然物稀為貴,為何價格會一直下跌呢?

至於你對於「配息基金配本金」的疑慮,網上討論很多了,請爬文:
https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-9958575248632717:9191593247&ie=UTF-8&q=%E9%85%8D%E6%9C%AC%E9%87%91&ref=

_________________
Investment success doesn't come from "buying good things," but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西,而是因為「買得好」。)
Howard Marks,
The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-13, 20:24 
頭像
名人堂成員
離線

註冊時間:
  2017-05-30, 13:37
文章: 907
來自: 火星的超級衝動派
elviscku 寫:
拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜, 放置在:
-股票(200萬)
-基金(300萬)
-配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)
-現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息
...
我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....

我個人對房地產也沒那麼樂觀,但連自住房屋都賣掉換金融資產,算是比較積極的操作。

在至少有兩棟自有房屋,先假設大小、地點都適合自住的前提下:
最積極者:全部出售轉金融資產,將居住需求視為一種單純的支出,不考慮老年租屋不易的問題,因有長壽村的選項 (生活須能自理)。
次積極者:出售總價較高的房子轉金融資產,這聽起來有點自虐,但也算是延遲享受。

就像現在政府為解決長壽問題,大推以防養老,但除了這個選項外,也可以賣掉房子換金融資產,或者賣大換小,只將差額拿去買金融資產。

我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。

進場成本很重要,如果是金融海嘯低點買的,怎麼也不會有配到本金的"錯覺"或"誤解",因其淨值極低;若是買在相對高點,又剛好碰上快速大跌期間,怎麼配都趕不上淨值的下跌,其他大部分時候,可以說就是在一個區間震盪罷了。總之就是:成本、成本、成本! 8-)

viewtopic.php?t=5419
=> 買在紅框跟買在黑框結果差很大。
附加檔案:
20180928_02.jpg


*附件:若想檢視這篇文章所附的檔案,請 按此登入。沒有會員帳號?按此註冊

_________________
Money is not everything but something.
Cut the losses and let the profits run!


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-13, 21:28 
頭像
註冊會員
離線

註冊時間:
  2018-01-13, 07:38
文章: 192
有朋友房價6000萬,貸了4000萬,長久只還利息,利息2%多些,用1500萬投資配息商品,月收入有10萬以上,夠生活了。


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 03:55 
頭像
註冊會員
離線

註冊時間:
  2017-06-29, 20:33
文章: 79
我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 09:08 
頭像
天使人
離線

註冊時間:
  2018-04-07, 17:57
文章: 1
小弟有另一個想法

賣掉房子,在買一間3000萬左右的新房,拿600萬當頭款,貸款2400萬,30年月繳 8-9萬

手頭會多出 1千萬現金,拿來佈局配息基金,月配 8-10萬

好處是 一、住新房 二、現金流增加,因為原本貸款也繳 三、手頭多的現金流,可以在拿來運用

小弟就是這樣搞,賣了住了十年的房子,換了二間新房,一間自住,一間待租

手頭又多出現金及現金流,一間用配息養,一間用薪水養

家人住的也開心,現金流壓力也變少,一舉數得


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 09:18 
頭像
註冊會員
離線

註冊時間:
  2018-03-29, 12:59
文章: 9
fundhot 寫:
「市價3000萬的房子,貸款1350萬...」所以有增貸1500萬的空間?何不增貸操作即可,持有房子也持有配息基金。

沒有增貸的空間啦!了不起在多900萬!但如果這樣操作,就把槓桿玩很大!借錢出來也有壓力!市價3000萬,超過8成是銀行的,我就不認為房子是自己的.....更別說配息基金也有可能崩跌30~50%

至於你認為房價會一直下跌...當然以你的意見為準。但我個人淺見是房價還是關係到地點,3000萬的應該在蛋黃區。

我只買蛋黃區的房子,觀察了十幾年,只有這個地區有力對抗房價利空(少子化、景氣、年輕人買不起等等),精確來說,應該是好的地方跟樓層,有錢也買不到。

既然物稀為貴,為何價格會一直下跌呢?

因為是做房地產的,79~91房地產很慘,大安區公寓700萬內可以買3/2/2,91~103這種公寓飆到2000萬 (大約是300%),一個市場不可能只漲不跌,回跌100%也是合理,所以3000萬的房子,跌回2000萬也不無可能,蛋黃區是抗跌沒錯,但有行無市,變賣也不易....不像金融商品,滑鼠鍵按一下,就算3000萬買,2000萬也是一下就賣掉...房子可不然!大崩盤時,誰買?

至於你對於「配息基金配本金」的疑慮,網上討論很多了,請爬文:
https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-9958575248632717:9191593247&ie=UTF-8&q=%E9%85%8D%E6%9C%AC%E9%87%91&ref=


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 09:38 
頭像
天使人
離線

註冊時間:
  2017-05-14, 15:27
文章: 229
我是布魯斯 寫:
我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。
...以下恕刪..


請教布魯斯大大
" 只是賴皮有錢不還房貸" 是指什麼意思. 可否說明一下

以下是我的情況. 故想了解布魯斯大大的做法
PS.我們有一間新成屋, 當初買是希望可自住(後來仍住在原本的自住宅)(新房不考慮出租.閒置中..)
目前使用房貸寬限期2年. 2年即將屆滿.(預計下月去原貸款銀行申請寬限展延 )
若展延不成. 考慮房貸轉移到其他銀行
目的是希望可以不攤本金, 只繳利息...
(其實本息攤還每月可靠月配支付. 但私心就不想還本金...)
我的情況並不是無法支付房貸(每月約10萬).
而是不希望把太多錢都壓在這間住不到的房子..


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 10:00 
頭像
註冊會員
離線

註冊時間:
  2018-03-29, 12:59
文章: 9
我是布魯斯 寫:
elviscku 寫:
拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜, 放置在:
-股票(200萬)
-基金(300萬)
-配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)
-現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息
...
我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....

我個人對房地產也沒那麼樂觀,但連自住房屋都賣掉換金融資產,算是比較積極的操作。

就是怕太積極,所以想請教這邊的強友!哈哈......

在至少有兩棟自有房屋,先假設大小、地點都適合自住的前提下:
最積極者:全部出售轉金融資產,將居住需求視為一種單純的支出,不考慮老年租屋不易的問題,因有長壽村的選項 (生活須能自理)。

其實把房子想成基金,既然預計未來會跌(不看好)那現在高賣,未來再低買回來即可
也不用淪落到老年租屋....3000萬賣,2000萬買...(當然不可能買回同一間,但總是有類似產品吧)尤其這10年,台灣房地產蓋一堆


次積極者:出售總價較高的房子轉金融資產,這聽起來有點自虐,但也算是延遲享受。

就像現在政府為解決長壽問題,大推以防養老,但除了這個選項外,也可以賣掉房子換金融資產,或者賣大換小,只將差額拿去買金融資產。
這也是很好的選項,還有就是賣蛋黃 買蛋白....賣市區 買郊區

我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。

進場成本很重要,如果是金融海嘯低點買的,怎麼也不會有配到本金的"錯覺"或"誤解",因其淨值極低;若是買在相對高點,又剛好碰上快速大跌期間,怎麼配都趕不上淨值的下跌,其他大部分時候,可以說就是在一個區間震盪罷了。總之就是:成本、成本、成本! 8-)
這當然是最好的操作!但有時候就是無法天時地利都配合
感謝

viewtopic.php?t=5419
=> 買在紅框跟買在黑框結果差很大。
附加檔案:
20180928_02.jpg


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 10:05 
頭像
註冊會員
離線

註冊時間:
  2018-03-29, 12:59
文章: 9
vqw 寫:
有朋友房價6000萬,貸了4000萬,長久只還利息,利息2%多些,用1500萬投資配息商品,月收入有10萬以上,夠生活了。


這就是用2000萬,玩6000萬的槓桿....如果房價腰斬1半,賣掉房子還到欠銀行1000萬 變現也不易 6000萬的房子 銀行或是買主都會很謹慎 要轉手不容易 而且借錢不還 總是感覺欠人家 習慣收租 不習慣繳錢給銀行 這就看每人心態怎樣了
感謝


 回頂端
 個人資料  
引用回覆  

顯示文章 :  排序  
發表新文章 回覆主題 前往頁數 12  下一頁





  誰在線上

正在瀏覽這個版面的使用者:沒有註冊會員 和 0 位訪客


不能 在這個版面發表主題
不能 在這個版面回覆主題
不能 在這個版面編輯您的文章
不能 在這個版面刪除您的文章
不能 在這個版面上傳附加檔案

前往 :  


討論區首頁 刪除所有討論區 Cookies | 管理團隊 | 所有顯示的時間為 UTC + 8 小時

Style by web design phpBB , seo pozycjonowanie sem , modified by Deven
Powered by phpBB® Forum Software © phpBB Group
正體中文語系由 竹貓星球 維護製作