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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
發表人 內容
文章發表於 : 2019-02-14, 10:06 
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  2017-05-30, 13:37
文章: 1181
來自: 火星的超級衝動派
晴天四月 寫:
我是布魯斯 寫:
我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。
...以下恕刪..

請教布魯斯大大
" 只是賴皮有錢不還房貸" 是指什麼意思. 可否說明一下

以下是我的情況. 故想了解布魯斯大大的做法
PS.我們有一間新成屋, 當初買是希望可自住(後來仍住在原本的自住宅)(新房不考慮出租.閒置中..)
目前使用房貸寬限期2年. 2年即將屆滿.(預計下月去原貸款銀行申請寬限展延 )
若展延不成. 考慮房貸轉移到其他銀行
目的是希望可以不攤本金, 只繳利息...
(其實本息攤還每月可靠月配支付. 但私心就不想還本金...)
我的情況並不是無法支付房貸(每月約10萬).
而是不希望把太多錢都壓在這間住不到的房子..
我指的是手上有錢時,大部分人會急著想把貸款還掉省利息,而自己不但沒提前還房貸,還另外去借信貸。對於不動產,甚至所有的物品,原則上我抱持的觀念是 "物盡其用",所以我應該不會放一間房子既不出租、又不出售。

若晴天大想使用只繳息的房貸,就我所知,應該有幾種方式:
- 長期房貸之寬限期:最短1年、長則3年,典型的是2年,也可能有機會延長。
- 1~2年短約:利率比一般型房貸略高,但不知是否近年房價下跌,朋友在續約時被銀行要求多少還一些本金、同事則是跟銀行盧很久才多簽一年不還本金,另外續約可能還是要開辦費。
- 理財(循環)型房貸:跟短約類似也是利率較高,但非短約、不必常常就要續約。我廿年前借過一次,之後就沒再借過了。依版上其他大大的經驗,應該是只要繳息即可。 8-)

_________________
Money is not everything but something.
Cut the losses and let the profits run!


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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 10:41 
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  2018-03-29, 12:59
文章: 9
teny224 寫:
我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。


基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方


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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-14, 11:47 
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  2017-07-20, 06:12
文章: 469
elviscku 寫:
teny224 寫:
我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。


基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方


我的作法是,將收租物件和自住房子都增貸,但是不賣房子,也不貸到滿,現金額度一部分放在理財型房貸,如果真的將來付房貸有問題,到時再賣房子就好了,但若現金有一千多萬以上,以配息基金支付房貸不是太大問題。但原則上,我也不會過度貸款,貸款的金額會在我理智可以承受的範圍,有時候其實習慣就好了,雖然有房貸,只要有房客和基金幫你付,是雙重效益,因為配息基金有時候也有可能大跌,收租和基金兩者並存的好處是彼此不相關,風險分散。若遇到股災時,會慶幸還有收租,心理上比較撐得過。做生意的人很少不貸款,運用貸款是邁向成功的好工具。

收租物件是否要賣掉,要看物件本身條件,如果收租情況良好,租金可以COVER房貸,就可以不賣,等於一直累積資產,去辦理財型房貸就可以變現,記得善用VIP條件,可以貸更多。或是房子一邊收租一邊賣,若沒賣掉也不急,收租還是持續進行,資產持續累積。如果收租物件本身條件差又無法改善,或貸款過多,賣掉一些房子也是可以。

其實老年以後會更需要醫療資源,台北市醫院多,公車捷運交通方便,雖然搬到鄉下固然便宜,看病的頻率或等級到一定等級以上,醫療的便利性就會差很多。這也是我希望台北市(或雙北)至少要留一間房子的原因,若是賣掉,幾年後反而更貴,可能買不回來。所以將房子增貸出來,同時擁有房子和現金,比較方便。


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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-15, 08:50 
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  2010-12-10, 09:47
文章: 7088
來自: 我是強大
elviscku 寫:
因為是做房地產的,79~91房地產很慘,大安區公寓700萬內可以買3/2/2,91~103這種公寓飆到2000萬 (大約是300%),一個市場不可能只漲不跌,回跌100%也是合理,所以3000萬的房子,跌回2000萬也不無可能,蛋黃區是抗跌沒錯,但有行無市,變賣也不易....不像金融商品,滑鼠鍵按一下,就算3000萬買,2000萬也是一下就賣掉...房子可不然!大崩盤時,誰買?

我只買大安區跟信義區,對於大大說到「蛋黃區變賣不易」、「有行無市」,實在跟我的買房經驗相差太遠。不過既然大大是做房地產的專家,還是應以大大的觀點為準,謝謝大大的分享。

_________________
Investment success doesn't come from "buying good things," but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西,而是因為「買得好」。)
Howard Marks,
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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-15, 09:23 
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天使人
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  2010-12-08, 22:03
文章: 73
allenlu 寫:
其實老年以後會更需要醫療資源,台北市醫院多,公車捷運交通方便,雖然搬到鄉下固然便宜,看病的頻率或等級到一定等級以上,醫療的便利性就會差很多

真的是這樣,老了反而應該住在市區


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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-15, 11:20 
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離線

註冊時間:
  2018-03-29, 12:59
文章: 9
allenlu 寫:
elviscku 寫:
teny224 寫:
我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。


基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方


我的作法是,將收租物件和自住房子都增貸,但是不賣房子,也不貸到滿,現金額度一部分放在理財型房貸,如果真的將來付房貸有問題,到時再賣房子就好了,但若現金有一千多萬以上,以配息基金支付房貸不是太大問題。但原則上,我也不會過度貸款,貸款的金額會在我理智可以承受的範圍,有時候其實習慣就好了,雖然有房貸,只要有房客和基金幫你付,是雙重效益,因為配息基金有時候也有可能大跌,收租和基金兩者並存的好處是彼此不相關,風險分散。若遇到股災時,會慶幸還有收租,心理上比較撐得過。做生意的人很少不貸款,運用貸款是邁向成功的好工具。

收租物件是否要賣掉,要看物件本身條件,如果收租情況良好,租金可以COVER房貸,就可以不賣,等於一直累積資產,去辦理財型房貸就可以變現,記得善用VIP條件,可以貸更多。或是房子一邊收租一邊賣,若沒賣掉也不急,收租還是持續進行,資產持續累積。如果收租物件本身條件差又無法改善,或貸款過多,賣掉一些房子也是可以。

其實老年以後會更需要醫療資源,台北市醫院多,公車捷運交通方便,雖然搬到鄉下固然便宜,看病的頻率或等級到一定等級以上,醫療的便利性就會差很多。這也是我希望台北市(或雙北)至少要留一間房子的原因,若是賣掉,幾年後反而更貴,可能買不回來。所以將房子增貸出來,同時擁有房子和現金,比較方便。


感謝大大分析:
但這邊的各位,感覺大部分還是認同房架不跌的情況下持有 增貸 未來買不到 越來越貴等
但我想講的是 如果未來房價是跌呢?
那為何不再房價高點出脫 股價 基金如果來到高檔 不是都匯減少部位 停利嗎?
我是想用金融的角度來切不動產 觀念應該是一樣的 只是房產看的是10年線吧(應該現在是台股15000點的位置XD)
增貸 每月還得錢也是變多 如果資產增值 當然不怕 但如果是貶值呢?
再來就是回到配息率降低 有資金缺口 不是只有房貸的資金缺口
更會壓縮到平日的開銷

因為牽涉金額是上千萬
所以差個1~2%就會差很多


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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-15, 12:47 
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註冊時間:
  2019-02-15, 11:04
文章: 15
看完樓主發文,感覺樓主心中已有答案,就是認為房價會跌,甚至連"蛋黃區回跌100%"這種極端論點都出現了(其實這個我看不太懂,意思是房價變成0???)

既然樓主認為房價會跌,當然就該賣房,之後再接回,但在投資上,沒有人可以預測未來,不管什麼線都只是輔助工具,這裡才有一堆強者在強調資產配置的重要性

樓主堅信房價會跌,就賣吧,問再多也沒用,徒增困擾,但是若覺得房價未來漲跌不確定,就學大部分強者分散持有資產,有房也有基,兩邊都保持獲利機會

個人意見


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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-15, 13:12 
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名人堂成員
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註冊時間:
  2017-05-30, 13:37
文章: 1181
來自: 火星的超級衝動派
russell 寫:
看完樓主發文,感覺樓主心中已有答案,就是認為房價會跌,甚至連"蛋黃區回跌100%"這種極端論點都出現了(其實這個我看不太懂,意思是房價變成0???)

既然樓主認為房價會跌,當然就該賣房,之後再接回,但在投資上,沒有人可以預測未來,不管什麼線都只是輔助工具,這裡才有一堆強者在強調資產配置的重要性

樓主堅信房價會跌,就賣吧,問再多也沒用,徒增困擾,但是若覺得房價未來漲跌不確定,就學大部分強者分散持有資產,有房也有基,兩邊都保持獲利機會

個人意見

不是跌到零啦!以版主的意思是原本大安區的房子750萬(版主原本的數字是700萬)可以漲300%到3,000萬,也能跌掉一半剩1,500萬。

我跟版主一樣是對未來房地產比較不看好,但我沒選擇先賣高再買低的原因,除了自己年紀較大之外,最重要的是:老人家那種"有土斯有財"的觀念太強大,我不想被長輩唸到臭頭,另外,我目前自住房屋土地持份大、且周邊工作機會多,相對抗跌性高。

所謂蛋黃區的房子相對抗跌沒錯,但是抗跌也不過是比起其他區域跌得少而已、而不是完全不跌。至於蛋黃區房價會不會跌掉一半 ... 我猜近三五年看不到,但50年後不知道,看看目前日本有一堆房子 (雖然在郊區) 要送人的狀況就能略知一二,但50年後我早已百年了,屆時已不關我的事。另外我很能接受入住養生村的想法,所以長期持有房屋非必要,就算傳承給小孩,就善用每年220萬的免稅額給現金,因為也搞不清楚孩子以後的工作會在哪裡、會不會常常更換、需不需要飛來飛去?

不過,我覺得版主可能已經錯過最好的時間點,因為房價相對高點在2013~2015年間。分別有一個同事跟朋友就是高點入手,慘遭套牢,現在都很痛苦:一個賺不到價差先出租,賺取頂多抵掉銀行利息的租金;另一個更慘,因為又剛好碰到公司裁員,繳不起貸款,不得不認賠殺出,自備款幾乎都賠掉了。

現在雖然還有價差,只是相對少了。版主的確已經有預設立場,不過,我算跟版主是站在同一邊的。 :idea:

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  Re: 請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產
文章發表於 : 2019-02-15, 15:29 
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天使人
離線

註冊時間:
  2018-10-31, 11:10
文章: 16
如果擔心配息基金會配到本金
應該想到房價也有下跌風險,所以其實是一樣的意思

個人認為光是不用擔心房客素質,和房屋折舊,火災地震等風險
配息基金就已經完勝


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