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【1年領100萬「0本金退休」實驗】借房貸買配息基金,年化配息率要幾%才能「單月損益兩平」?答案是...

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@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#1樓主

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
在「0本金退休」的實驗過程中,我曾想過如果資金來源全部都是房貸,本利攤還,那投資組合要多少年化配息率才能「單月損益兩平」?

答案是4.5%。

下圖是假設用房子借款1000萬,利率2%(其實應該可以借到更低,我稍微把未來升息的可能考慮進去了),30年攤還,每個月要還的金額約37,000元。

這個成本,要用年化4.5%配息率的配息投資組合,才能「單月損益兩平」(10,000,000*0.045/12=37,500);也就是說,如果投組的年化配息率比4.5%高的部分,就是你多出來的收益了。年化4.5%的配息率,投資級綜合債勉強可以達到這個目標

但如果只談到20年,每月本利攤還約5萬1000元,就要年化配息率6.12%的配息組合才能「單月損益兩平」(10,000,000*0.0612/12=51,000),這幾乎都要仰賴高收益債、新興市場債才能辦到

貸款試算
https://rate.bot.com.tw/trial/t05

完整收錄的系列連結在這裡:
【完整收錄】真人真事人體實驗:1年領100萬「0本金退休」實驗
https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=5037

聲明:本文為個人經驗分享,純粹只是在實驗過程中學到不少東西,有些心得跟各位分享而已,絕對沒有鼓勵大家借錢投資,更沒有推薦特定基金的意思。跟單請盈虧自負!!!

迎財神三禮:勇氣、耐心、現金

投資三金律:逢低買、分批買、有錢買

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@jett

jett

名人堂成員

#2樓

"mrchildren"也就是說,如果投組的年化配息率比4.5%高的部分,就是你多出來的收益了。

感謝大大,這個數據很重要

我抓保守一點,也就是只要配息超過5%以上,就是賺的了

賺多賺少,就看自己的心臟了
「修正是被圍困的城堡,城外的人想衝進去,城裡的人想逃出來」
@toya

toya

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#3樓

"mrchildren"‧‧‧恕刪‧‧‧資金來源全部都是房貸,本利攤還,那投資組合要多少年化配息率才能「單月損益兩平」?答案是4.5%。

…恕刪…,30年攤還,每個月要還的金額約37,000元。

版上的年輕大大們,真要利用年輕這個優勢,積極理財啊。
像小弟要跟銀行喬個三十年還不能喬,真是怨嘆啊。

mrchildren大大,經您這麼神算,遇到金融風暴就沒在怕了。
@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#4樓

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
"toya"
"mrchildren"‧‧‧恕刪‧‧‧資金來源全部都是房貸,本利攤還,那投資組合要多少年化配息率才能「單月損益兩平」?答案是4.5%。

…恕刪…,30年攤還,每個月要還的金額約37,000元。

版上的年輕大大們,真要利用年輕這個優勢,積極理財啊。
像小弟要跟銀行喬個三十年還不能喬,真是怨嘆啊。

mrchildren大大,經您這麼神算,遇到金融風暴就沒在怕了。

小弟四十多歲也不年輕了,不也貸到30年?可見人人有機會,幼時靠年輕,老時靠財力,所以重點是從小就要跟著強大投資追求資產增值(明顯馬屁文)

toya大謬讚小弟了,怎麼可能金融風暴沒在怕。小弟親身經歷過網路泡沫跟金融風暴,恐慌仍歷歷在目(我還記得某個新興國家甚至把股市直接關掉暫不開市),所以習慣戒慎恐懼,一切往最壞想,想清楚最壞情境跟因應策略,就真的無所畏了。

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@toya

toya

註冊會員

#5樓

"mrchildren"
小弟四十多歲也不年輕了,不也貸到30年?可見人人有機會,幼時靠年輕,老時靠財力,所以重點是從小就要跟著強大投資追求資產增值(明顯馬屁文)
toya大謬讚小弟了,怎麼可能金融風暴沒在怕。小弟親身經歷過網路泡沫跟金融風暴,恐慌仍歷歷在目(我還記得某個新興國家甚至把股市直接關掉暫不開市),所以習慣戒慎恐懼,一切往最壞想,想清楚最壞情境跟因應策略,就真的無所畏了。

mrchildren神大,您開創這個神舉,至今景仰複製中,現在也追隨版上的神級大大們學習中,這裡真的太多神人級的人物唷。


ps:重點是真的賺得不少。
@teny224

teny224

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#6樓

個人覺得
用二十年攤還的
會更有參考價值喔
感覺貸款用二十年的比例更高一些
@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#7樓

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
"teny224"個人覺得
用二十年攤還的
會更有參考價值喔
感覺貸款用二十年的比例更高一些

感謝大大的提醒。

我試算了一下,如果房貸是20年攤還,利率2%(其實可以借到更低,我把未來升息的可能考慮進去了),每個月要還的本息均攤金額就會暴增為50,588元。(見下圖)
如果是這個成本,就要用年化6.1%配息率的投資組合,才能「單月損益兩平」。(10,000,000*0.061/12=50,833)

房貸試算:
https://www.firstbank.com.tw/A2_6_8_1.action#top

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@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#8樓

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
幫忙畫一下重點:

1. 對於借房貸投資的人,不要以為「年化配息率減去房貸利率」就是每個月的收益,這是個錯誤的迷思!

也就是,不要以為房貸借款利率就是你的損益平衡點,例如房貸利率2%,你的配息組合年配6%,就可以每年賺4%,這是錯誤觀念!

2. 假設用房子借款1000萬,利率2%,30年攤還,每個月要還的金額約37,000元。這個成本,要用年化4.5%配息率的投資組合,才能「單月損益兩平」。(10,000,000*0.045/12=37,500)

3. 如果是20年攤還,利率2%,每個月要還的本息均攤金額就會暴增為50,588元。這個成本,就要用年化6.1%配息率的投資組合,才能「單月損益兩平」。(10,000,000*0.061/12=50,833)

4. 每月領的利息唯有超過本利攤的金額,才是真正多賺的錢,再次強調光看「年化配息率減去房貸利率」會有迷思!

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@coolman

coolman

天使人

#9樓

我醒了
謝M大提醒
@gcmfund

gcmfund

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#10樓

我也醒了
謝謝畫重點提醒~
@晴天四月

晴天四月

註冊會員

#11樓

謝謝M大的重點提醒~
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#12樓

所以必須先有一棟房子
@nickrob

nickrob

天使人

#13樓

個人覺得m大的計畫可行
但不代表每個人都可以借貸投資
m大的實驗目標是:7年後要「0本金退休」!
但複製計畫的年限大多是20~30年的借貸
7年的景氣循環可能在同一循環內達成
誰能保證
10年後景氣依舊?
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#14樓

"nickrob"個人覺得m大的計畫可行
但不代表每個人都可以借貸投資
m大的實驗目標是:7年後要「0本金退休」!
但複製計畫的年限大多是20~30年的借貸
7年的景氣循環可能在同一循環內達成
誰能保證
10年後景氣依舊?

也不是一定要抱著幾支基金到老死...
夫妻結婚後不合、有異心,都可以分手了,又幹嘛對投資標的那麼癡情?

持有配息基金:
- 高買低賣、追高殺低者...輸或小勝
- 不管價格、堅持到底者...中勝 (先不管外星人入侵、老共打來這種巨無霸黑天鵝...)
- 低買高賣、靈活轉換者...大勝

總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@loooooo

loooooo

天使人

#15樓

"jett"
"mrchildren"也就是說,如果投組的年化配息率比4.5%高的部分,就是你多出來的收益了。

感謝大大,這個數據很重要

我抓保守一點,也就是只要配息超過5%以上,就是賺的了

賺多賺少,就看自己的心臟了



m大及各位先進: 我倒是有不同的看法

先用30年房貸 m大所舉的例子來講解,只過一年來講解:

假設
負債方: 一年後還款,不會被銀行收費: 一年後還 9,754,212
投資方: 每月領息金額足夠付本利攤還的錢,而基金本金"假設維持(沒有漲跌)" 1千萬

則贖回所有基金來還貸款,手頭多 (10,000,000 - 9,754,212=) 245,788

請問投報率是多少呢?

如果真正計算投報率是無限大,因為原來的1千萬是借來的,因為做了這個借貸行為多了245,788的收入。1千萬不是本金喔!!

硬要把1 千萬視為本金,那麼年報酬率約是 2.46%?

或是如果基金 不要跌超過 2.46%,都算是"損益兩平吧"?

我的拙見,給大家參考一下!!
@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#16樓

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
我的拙見僅供參考,請以你的個人見解為準

"loooooo"基金本金"假設維持(沒有漲跌)"[/quote]即便是全世界公認的無風險投資「美國公債」,價格也會波動,你的假設永遠不會成立。

"loooooo"如果基金 不要跌超過 2.46%,都算是"損益兩平吧"?
高配息基金一旦修正,跌20%都有可能,近兩年就有用台幣買新興市場本地債南非幣的案例,殷鑑不遠。

[quote="loooooo"]如果真正計算投報率是無限大,因為原來的1千萬是借來的,因為做了這個借貸行為多了245,788的收入。1千萬不是本金喔!!
似是而非。

1000萬是借來的,你的資產負債表的負債就會記載-1000萬,你承擔了1000萬的風險,這部分自然該列入成本。

再次強調,投資一定有風險,1000萬賠掉了,銀行找誰要?還不是你。

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@loooooo

loooooo

天使人

#17樓

"mrchildren"我的拙見僅供參考,請以你的個人見解為準

"loooooo"基金本金"假設維持(沒有漲跌)"[/quote]即便是全世界公認的無風險投資「美國公債」,價格也會波動,你的假設永遠不會成立。

"loooooo"如果基金 不要跌超過 2.46%,都算是"損益兩平吧"?
高配息基金一旦修正,跌20%都有可能,近兩年就有用台幣買新興市場本地債南非幣的案例,殷鑑不遠。

[quote="loooooo"]如果真正計算投報率是無限大,因為原來的1千萬是借來的,因為做了這個借貸行為多了245,788的收入。1千萬不是本金喔!!
似是而非。

1000萬是借來的,你的資產負債表的負債就會記載-1000萬,你承擔了1000萬的風險,這部分自然該列入成本。

再次強調,投資一定有風險,1000萬賠掉了,銀行找誰要?還不是你。



感謝M大的回覆喔!!
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