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  Re: 所謂的用配息繳房貸(信貸、房貸、質借...把槓桿運用到極致的投資方法)
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文章發表於 : 2019-05-22, 11:49 
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若極盡地擴大槓桿,好像也有機會。

例如:先借到7年2.5%信貸300萬,每月需本利攤還2.6萬 (理財型信貸可只繳息、不還本)
*100萬保留當作自備款
-若買入總價500萬的房子,再借30年2.0%房貸400萬,每月本利均攤近1.5萬 (理財型、短約房貸或普通房貸的寬限期可只繳息、不還本)
*200萬拿去買投資型保單,標的為配息率15%以上的斐高配基金
-經過兩次質借,約可買入400萬的基金 (保單買基金之手續費與其他成本及匯損暫不計入),每月可收息5.0萬

至此,每月斐高配收息已經可以自行負擔一開始的信貸及後來房貸的每月本利攤還,甚至還能剩下一點。據強友的實務經驗,以投資型保單買入基金質借,通常只需付利息,每月多出的近萬元,或許可以應付得來。若覺得500萬在雙北挑不到甚麼房子,那麼就試著擴大倍數,向1,000萬、甚至更高價的物件挑戰,因為除了房子非單位化資產外,其餘的都能等比例放大。

或許,你可以借到更低利率的貸款、也可能買到配息率更高的基金 (如鋒裕曾高達18%以上),那麼就會更寬裕些;若是借只繳息不還本的理財型貸款,甚至會產生手頭很寬裕的錯覺;但也可能:
-以投資型保單買入基金的手續費、其他保險費用及匯損就吃掉一大塊
-買入的基金碰到匯率、淨值雙降,被保險公司追繳擔保品或被要求補現金,否則要被斷頭
-利率在目前的低點往上調、單位配息金額減少,或匯率不如預期,簡而言之,每月配息可能無法自行負擔本利攤還

這世上,
-有人穿名牌、開賓士,但買不起房,手頭拮据;
-有人住在無房貸的蛋黃區房子,卻缺少現金流,沒錢吃飯;
-有人生活闊綽,卻對別人一毛不拔,極盡貪小便宜且苛以待人;
-有人有人生活簡樸,一簞食一瓢飲,卻每年大方捐輸助人
-...
只能說,一樣米樣百樣人,多元化的社會哩,有著各式各樣的形態存在,端視自己願意冒多大的風險、又有多少雨天備案了!

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Cut the losses and let the profits run!


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-22, 14:22 
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  2018-04-25, 10:46
文章: 42
挖 大大....
你這真是把槓桿運用到極致了
這真是連頭期款都不用自己出就能買房了
風險真的是好高
不過 謝謝你提供了我可以運用槓桿的方法
買房不能急
要運用槓桿的買房更是不能急
得百般推敲後才能下決定
謝謝你阿....................


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-23, 18:52 
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  2017-07-15, 14:02
文章: 47
我是布魯斯 寫:
michelleueng 寫:
我有個想法, 假設有人有 1000 萬的現金, 買 1000 萬的房子, 但只交頭期款 200 萬, 剩下 800 萬買配息基金, 配息用來還房貸 ...
這應該就是只出頭期款買房的概念了吧 ....
已經可以用現金買下房子,真的比較容易達成啊! :lol:


布大, 我自己就是這麼做的 (因為心臟小顆, 不敢玩槓桿玩太大), 房子快交屋了, 配息基金快買好了 .....


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-23, 20:55 
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天使人
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  2018-05-20, 15:23
文章: 908
基金質借的風險不是一般的大
很容易價值不足被追繳,尤其是南非幣
所以最好還是不要


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-23, 22:54 
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  2016-10-06, 02:08
文章: 35
不一定要用房子
最終的是跟銀行借錢買基金來套利
如果個人條件好,用信貸也可以,只是要負擔比較高的利息
跟比較短的還款時間
而且金額也會比較低
剛買房子又貸八成,短時間要在增貸出來就不用想了
銀行不會借錢給你
要用理財型房貸也不用想
理財型房貸是用房貸七成去算
也就是房子如果1000萬貸款8成等於是跟銀行借800萬
要還到低於700萬,銀行才開始借你錢
而且是還到剩600萬因為跟700萬有100萬的差額,所以可以借100萬
以上是個人經驗,我一月才交屋,問過好幾間銀行了,都借不到錢
連信用卡都申請不下來


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-24, 08:42 
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天使人
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  2017-08-16, 11:53
文章: 56
新聞分享

防貸款買保單…四面圍堵 | 金融脈動 | 金融 | 經濟日報:
https://money.udn.com/money/story/5613/ ... dium=share


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-26, 09:56 
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  2018-09-28, 03:19
文章: 95
abc199992003 寫:
假設您有自備款400萬
要買1000萬的房子(假設可貸8成)
您用400萬去買基金,透過質借出240萬付頭期款
剩餘760萬房貸(1.6%,20年)=-37000元/月

400萬的基金買斐幣基金,扣除質借利息;月配息=42000元/月
42000-37000=6000(利差)

買成屋的配置就是這樣
我自己買預售屋的,算好每期應付金額及交屋後房貸,看準物件就下手囉



透過基金質借似乎不可行,以下是華南為例

1.首先400萬都必須買在銀行端,一開始成本就墊高了
2.再來至多借到4~5成,無法套出240萬
3.再來致命傷還款期僅有6個月
4.期間另需考慮標的維持率問題


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-26, 10:15 
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  2018-09-28, 03:19
文章: 95
michelleueng 寫:
我是布魯斯 寫:
michelleueng 寫:
我有個想法, 假設有人有 1000 萬的現金, 買 1000 萬的房子, 但只交頭期款 200 萬, 剩下 800 萬買配息基金, 配息用來還房貸 ...
這應該就是只出頭期款買房的概念了吧 ....
已經可以用現金買下房子,真的比較容易達成啊! :lol:


布大, 我自己就是這麼做的 (因為心臟小顆, 不敢玩槓桿玩太大), 房子快交屋了, 配息基金快買好了 .....



小弟對房地產熟悉程度不足
有個粗淺問題請教~

繳了200萬頭期後,從銀行貸出來的800萬不是會撥款與賣方(原屋主)嗎?
這個800如何能自行運用呢?


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  Re: 所謂的用配息繳房貸.............
文章發表於 : 2019-05-26, 10:35 
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  2017-05-30, 13:37
文章: 2113
來自: 火星的超級衝動派
萵苣人 寫:
小弟對房地產熟悉程度不足
有個粗淺問題請教~

繳了200萬頭期後,從銀行貸出來的800萬不是會撥款與賣方(原屋主)嗎?
這個800如何能自行運用呢?

大前提是本身已經有1,000萬、能以現金買下房子無須貸款 ...
- 不貸款:雖不需繳房貸,但投資部位可能要從零開始;
- 辦貸款:可以拿到8成資金,投入斐高配基金,拿配息來繳房貸 (7年信貸有機會自給自足,長年期房貸多半有剩餘),屬於自己的基金本金部位依然存在

這裡提到幾種用配息繳房貸的方式:
1. 一種是 Michell 大說的本身已經能以現金買下房子,只是另借房貸領配息;
2. 一種是我提的完全用借貸 (信貸+保單質借+房貸) 來進行行,但是槓桿開很大、風險也大多了;
3. 最後一種是自己有自備款,那借貸額度、風險會比 (2) 小一點。

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  Re: 所謂的用配息繳房貸(信貸、房貸、質借...把槓桿運用到極致的投資方法)
文章發表於 : 2019-05-26, 11:04 
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  2018-09-28, 03:19
文章: 95
我是布魯斯 寫:
大前提是本身已經有1,000萬、能以現金買下房子無須貸款 ...
- 不貸款:雖不需繳房貸,但投資部位可能要從零開始;
- 辦貸款:可以拿到8成資金,投入斐高配基金,拿配息來繳房貸 (7年信貸有機會自給自足,長年期房貸多半有剩餘),屬於自己的基金本金部位依然存在

這裡提到幾種用配息繳房貸的方式:
1. 一種是 Michell 大說的本身已經能以現金買下房子,只是另借房貸領配息;
2. 一種是我提的完全用借貸 (信貸+保單質借+房貸) 來進行行,但是槓桿開很大、風險也大多了;
3. 最後一種是自己有自備款,那借貸額度、風險會比 (2) 小一點。



感謝,原來是我漏看了這個大前提

我想請教布大,以布大的經驗
因小弟同時有擴大債基與添購新屋的需求

假設若在一年之內
辦理了信貸或原屋增貸 (補足頭期或擴大債基)

卻又因購買新屋而又欲開房貸
會不會造成(信)增貸卡新貸
導致新屋房貸不過


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