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想用房貸一部分來整修房屋出租,其餘投資於月配息基金來還房貸

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@naokiyumi

naokiyumi

天使人

#1樓主

個人在強基金潛水滿久了,由於面對重大抉擇,所以鼓起勇氣PO文詢問大家意見,有什麼不對的地方,還請見諒,
先稍微陳述本人狀況,我快40歲了,目前育有2子,大兒子4歲多,從他出生我就請育嬰假,後來育嬰假結束也就直接離職了,
生活開銷就靠月配息基金的現金流,目前算起來一個月大概領8萬多,有定期定額股票型基金月扣4萬

由於最近我媽有一間舊公寓房客不租了,於是我打算整修來出租,目前估價要花80幾萬,再買一些簡單的家具家電,大概就要花100萬,
預估一個月能租1.5萬,本來還有一棟舊透天也想要整修出租,但是光公寓就要花到100萬,透天不知道要花多少,就想說之後再說,
於是就想要拿原有房屋去貸款,問了幾間銀行,有一間是估舊透天可以貸500萬20年1.68%,
有一間是估我自住房屋可能可以到1200萬26年1.45%,
一開始是想貸500萬就好,拿200萬整修房子,300萬投資於約6%的月配息基金來付房貸,
後來又會覺得是否可以直接貸1200萬,100萬整修公寓,200萬可能之後整修透天,或先投入平衡型基金,或分批投入貝萊德世界科技,
或部分用於生活急用金,其餘900萬投入6%月配息基金來付房貸

重點就是想詢問各位強友,覺得我是否保守一點先拿舊透天貸500萬就好,壓力也比較不會那麼大,
或是覺得就算貸1200萬,基本上都是用約6%配息基金來付房貸,其實還算穩定,不會配太多,
或者是還有什麼我沒有考慮到地方?

然後我用配息計算機6%去算,配出來的組合如下

基金名稱 年化配息率 比重

聯博-美國收益基金AA(穩定月配)級別美元 6.81% 25%

NN (L) 投資級公司債基金X股美元(月配息) 3.77% 30%

摩根投資基金 - JPM多重收益(美元對沖) - A股(利率入息) 5.09% 20%

NN (L) 新興市場債券基金X股美元(月配息) 12.45% 10%

PIMCO多元收益債券基金-M級類別(月收息強化股份) 4.59% 15%


投資級公司債會覺得現在升息環境是不是比較不適合,新興市場債現在大家好像都覺得不適合,
我本身也已經投入滿多新興市場債跟南非幣,自己又從最近看文章過程中挑選了以下幾隻基金

野村基金(愛爾蘭系列)-全球多元收益債券基金(TD美元類股) 6%

凱基未來世代關鍵收息多重資產基金B配息(美元) 5%

群益全民成長樂退組合基金B月配型(美元) 6%

駿利亨德森資產管理基金-駿利亨德森平衡基金A5月配美元 4%

貝萊德全球智慧數據股票入息基金A6美元(穩定配息) 6%

安聯收益成長基金-AM穩定月收類股(美元) 7%

野村基金(愛爾蘭系列)-美國高收益債券基金(TD美元類股) 7%

新加坡大華全球保健基金-美元分配類股 7%

聯博-全球高收益債券基金AT級別美元 6%


本來想說買多一些分散投資,但是好像又太多隻了,不知道強友們有沒有覺得該怎麼配組好?
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@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#2樓

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
買太多支,碰到危機全面下跌你會救火救到眼神死,自己先收斂到五支以內。

迎財神三禮:勇氣、耐心、現金

投資三金律:逢低買、分批買、有錢買

@wang230

wang230

註冊會員

#3樓

我個人是覺得先找工作創造薪水現金流比較重要,剩下的都是其次其次
@8d8d

8d8d

名人堂成員

#4樓

成就徽章:2023年度影響王
"wang230"我個人是覺得先找工作創造薪水現金流比較重要,剩下的都是其次其次

不能同意更多

你孩子還很小,以後會花更多錢,況且40歲前不找工作,40歲後你會更難找到工作

有穩定的薪水,才有穩定的彈藥可以逢低買,工作會跟你的投資相輔相成,有穩定的薪水收入,就有強心臟可以逢低買,本多終勝

~控制損失;讓獲利奔跑~

 

投資沒有奇蹟,只有累積。持續買進,紀律留在場上,就算沒賺到,至少也學到。

@kino6666

kino6666

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#5樓

"mrchildren"買太多支,碰到危機全面下跌你會救火救到眼神死,自己先收斂到五支以內。

很贊同M大,這一次的烏俄戰爭,我一共是5(配息)+3(穩基金)就救火救到褲帶空空\
還好後來在強基金受到啟發
拿債去換股了~~~
@kv2grace

kv2grace

註冊會員

#6樓

"wang230"我個人是覺得先找工作創造薪水現金流比較重要,剩下的都是其次其次


板主看起來身價上千萬
應該不用找工作吧
你會要郭台銘去找工作嗎?
我覺得版主只要做好資產配置就夠了
@eliya

eliya

天使人

#7樓

會因為小孩請育嬰假然後離職,估計是單親或特殊情況(不然通常爸爸,媽媽輪流請2年)
1. 現金流八萬看來夠用
2. 家裡有幾棟房子沒房貸
3. 股債配/股現金配/基金配組/貸不貸款/貸款多少 這都得版主親身實驗個性適合哪種操作

eliya
@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#8樓

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
"kv2grace"
"wang230"我個人是覺得先找工作創造薪水現金流比較重要,剩下的都是其次其次


板主看起來身價上千萬
應該不用找工作吧
你會要郭台銘去找工作嗎?
我覺得版主只要做好資產配置就夠了

這裡一堆人身價數千萬還是認真工作,因為大家都知道現在一千萬連一間小房子都買不到阿

拿千萬跟郭台銘比實在很失禮,更何況郭董現在還是拼命在工作。

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@Ya88

Ya88

天使人

#9樓

我大概理解版大的想法,照說明看來每月沒貸款月收8萬正常花費確實夠用,
留停完就離職,我也很想啊!只可惜我沒那麼多資產跟積蓄,留停完只好乖乖回來上班,
陪伴小孩成長不是用錢就能衡量的!
不過我也是覺得太多隻到處失火確實很頭大,我最近的經驗也是這樣,
打算慢慢修正回少數幾隻,在自己範圍內能控制的就好!
@kv2grace

kv2grace

註冊會員

#10樓

"mrchildren"
"kv2grace"
"wang230"我個人是覺得先找工作創造薪水現金流比較重要,剩下的都是其次其次


板主看起來身價上千萬
應該不用找工作吧
你會要郭台銘去找工作嗎?
我覺得版主只要做好資產配置就夠了

這裡一堆人身價數千萬還是認真工作,因為大家都知道現在一千萬連一間小房子都買不到阿

拿千萬跟郭台銘比實在很失禮,更何況郭董現在還是拼命在工作。


這是版主的標題:"想用房貸一部分來整修房屋出租,其餘投資於月配息基金來還房貸"
版主的問題是想問資產要如何配置
而不是身價數千萬到底要不要出去找工作
這是我的理解
@naokiyumi

naokiyumi

天使人

#11樓

恩...我主要是想問看看大家覺得拿舊透天貸500萬20年跟拿自住透天貸1200萬26年,
在基於同樣拿一大部分投資於年配息6%的基金COVER房貸之外,
還有一部分可以拿來整修房屋出租,或是再投資於平衡型或股票型基金,
這兩者的風險是否還是貸1200萬的風險大的多?還是大家會覺得現在房貸還算低,能多貸一點出來投資也不錯?

那配組的部分,如果我配以下5隻的話,大家覺得如何?前面3隻是參考配息計算機8%的,刪掉兩個NNL新興市場債跟投資級公司債,
加入野村多元債是想靠經理人的操作分配債券,貝萊德智慧股票入息是想要分配一點股票的配息,
因為之前買月配息基金的資金不是借貸的,比較沒壓力,也是貪圖南非幣跟新興市場債的高配息想盡快回本,
現在就有感受到高配息不等於高報酬,還是要看總報酬,所以現在也是比較求穩定,差不多剛好能COVER房貸就好

基金名稱 年化配息率 比重
安聯收益成長基金-AM穩定月收類股(美元) 7.6% 20%
貝萊德美元高收益債券基金 A6 美元(穩定配息) 5.86% 20%
摩根投資基金 - JPM多重收益(美元對沖) - A股(利率入息) 5.09% 20%
野村基金(愛爾蘭系列)-全球多元收益債券基金(TD美元類股) 6.23% 20%
貝萊德全球智慧數據股票入息基金A6美元(穩定配息) 7.42% 20%
@宇夜星辰

宇夜星辰

註冊會員

#12樓

看文章覺得有幾個盲點好像要先弄清楚再下手會比較安全

我大筆資金投資基金的經驗不算豐富
每個人的對錢的態度跟心臟大小不一樣
500萬賠10%壓力跟1200萬賠10%
壓力完全不一樣
所以基金配置無法給建議

但房貸資金跟債劵基金的配息現金流的運用還有點小心得
可以參考看看

1. 貸款年限可以越長越好,降低月支出
2. 貸款後 還款本息變成固定支出,還款來源為何?
3. 如果發生意外還款無法正常持續時,安全下庄的配套機制為何?
4. 配息基金的現金流用途為何? 只用來還房貸?
5. 配息的現金流所需的金額為何? 如果配息降低配套機制為何?
6. 以上問題及緊急預備金、週轉金、房屋修繕 到底需要多少資金?
7. 老話一句 蓋房子按一半,房屋修繕及裝潢也是一樣道理
8. 很多前輩的金句,投資有風險理財需謹慎
9. 以上原因 我也覺得有工作收入是一件很重要的事情,有收入可以解上面6成
加碼要繼續 貪婪要恐懼 投資細水長流 居安思危 緊急預備金 「不可動」
@8d8d

8d8d

名人堂成員

#13樓

成就徽章:2023年度影響王
"naokiyumi"
基金名稱 年化配息率 比重
安聯收益成長基金-AM穩定月收類股(美元) 7.6% 20%
貝萊德美元高收益債券基金 A6 美元(穩定配息) 5.86% 20%
摩根投資基金 - JPM多重收益(美元對沖) - A股(利率入息) 5.09% 20%
野村基金(愛爾蘭系列)-全球多元收益債券基金(TD美元類股) 6.23% 20%
貝萊德全球智慧數據股票入息基金A6美元(穩定配息) 7.42% 20%

我個人滿欣賞這個配置,有股有債,配息率也算合理,放長有機會配息價差兩邊拿,因為最近淨值滿甜的

我個人會貸滿1200萬,做好規劃確定手中現金跟配息夠多,可償還每月貸款即可,1%多的利率很容易賺利差,不要碰風險過高的產品如南非幣或虛擬貨幣就好

最後,換個角度想,包租公的收入方式或許對樓主來說比上班更好,目前孩子是最需要花精神也最需要陪伴的時候,陪孩子的時光一去不復返,花再多錢也買不到

祝樓主好運

~控制損失;讓獲利奔跑~

 

投資沒有奇蹟,只有累積。持續買進,紀律留在場上,就算沒賺到,至少也學到。

@mrchildren

mrchildren

名人堂成員

#14樓

成就徽章:2022年度主題王成就徽章:2022年度流量王成就徽章:2023年度MVP成就徽章:2023年度影響王
"naokiyumi"......生活開銷就靠月配息基金的現金流,目前算起來一個月大概領8萬多,有定期定額股票型基金月扣4萬

由於最近我媽有一間舊公寓房客不租了,於是我打算整修來出租,目前估價要花80幾萬,再買一些簡單的家具家電,大概就要花100萬,
預估一個月能租1.5萬,本來還有一棟舊透天也想要整修出租,但是光公寓就要花到100萬,透天不知道要花多少,就想說之後再說,
於是就想要拿原有房屋去貸款,問了幾間銀行,有一間是估舊透天可以貸500萬20年1.68%,
有一間是估我自住房屋可能可以到1200萬26年1.45%,
一開始是想貸500萬就好,拿200萬整修房子,300萬投資於約6%的月配息基金來付房貸,
後來又會覺得是否可以直接貸1200萬,100萬整修公寓,200萬可能之後整修透天,或先投入平衡型基金,或分批投入貝萊德世界科技,
或部分用於生活急用金,其餘900萬投入6%月配息基金來付房貸


我也跟8大神看法一致,你修改後的基金配置還不錯。

我也會選擇貸滿1200萬,每個月還得出錢就好,就你的狀況來看還滿餘裕的,多的錢就如你說買平衡基金或買科技基金都好。

平衡基金很好用,放長很容易賺到資本利得,我最近的修正就是賣掉之前放了一段時間已賺錢的平衡基金來進場,很好用的資金停泊標的。

對平衡基金不熟的可以參考Faith大神的這一篇經典「用平衡型基金當資金池」:

用慢慢漲的平衡基金當資金池,市場大跌時轉進科技基金的實戰經歷
viewtopic.php?t=9334

迎財神三禮:勇氣、耐心、現金

投資三金律:逢低買、分批買、有錢買

@a1478976

a1478976

天使人

#15樓

貸款金額,考量個人承受度即可。

每個人可接受負債程度不一樣,依照個人考量會建議每月還款金額佔收入30%以下,貸的安心,又能投資。
@naokiyumi

naokiyumi

天使人

#16樓

謝謝各位強友的提點與指教,尤其是8d大跟m大,讓我心裡更踏實一點
@debbie915

debbie915

新註冊會員

#17樓

其實是心理的承受度問題,這個就要自己去衡量,我一開始要貸款出來投資就做了一番心理建設,然後從50萬開始練習,到現在如果有任何低利率的貸款機會(例如紓困貸款),我都會去借~~
既然有兩棟房子可以去借房貸可以先嘗試先借其中一間來練習,練習1~2年,發現自己都可以安穩面對,那再來借第二筆也不遲.....

另外~~我建議還是可以有一份固定上下班簡單的工作啦!!不是因為收入,而是為了跟社會接軌不脫節~~~~
@kv2grace

kv2grace

註冊會員

#18樓

如果我跟版主的財務狀況一樣
我不會去工作
會專心讓資產配置後的現金流收入大於貸款支出
一樓
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