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分享【零本金退休計畫】:房貸增貸200萬,利率1.75%,15年/寬限期2年。年配息10%,美元及南非幣分散配置

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@jamesbear

jamesbear

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#1樓主

【零本金退休計畫】
緣由
轉貼網路短文~
金融業曾經聽過一個笑話,一個銀行家爸爸與小學女兒的對話內容。
銀行家的女兒問說:「爸爸,銀行裡的錢不都是客戶與存款戶的嗎?
那你是怎麼賺到賓士、遊艇、房子呢?」
 
銀行家指著冰箱對著女兒說:「乖女兒啊!你去把冰箱裡的肥豬肉拿過來給我。」
銀行家的女兒立刻衝去打開冰箱把肥豬肉拿給了爸爸。
 
銀行家又指著冰箱說:「乖女兒你再把這塊肥豬肉放回冰箱吧!」
 
女兒不解的問:「爸爸,為什麼你要我拿肥豬肉又要我放回冰箱呢?
什麼意思我不懂。」
 
銀行家:「你看,你現在手指上是不是有油了呢?」
雖然這是笑話一則,但卻點出了銀行與證券業的生存之道。
看到這篇網路短文,也觸動了我心中的小宇宙....
我可不可以也從銀行摸一些油水出來呢?

經由拜讀版上前輩分享經驗。
於是決定來執行一項實驗-【零本金退休計畫】

(一)籌資:
因為長期負擔高額房貸,所以身邊其實沒有可支配的現金(存款),於是向銀行申請房貸增貸(不用重新設定)。
2017/10/25
200萬,利率1.75%,手續費4000元。15年/寬限期2年。

(二)投資規劃:
貸款很快就下來了(銀行閒置資金太多),馬上就要開始支付利息,還好有寬限期,前兩年每月只要支付2917元。
所以可以慢慢佈置分批投入(債券基金)。
因為希望達到年配息10%的報酬率,所以加入了南非幣計價的基金。
美國市場vs新興市場
美元計價vs南非幣計價
分散配置。

(三)持續加碼:
到2018年六月底,200萬以全數投入。每月配息率均可達到10%。(暫時符合設定),食髓知味故六月底,又繼續向銀行增貸120萬持續加碼。(這次有預留40萬超操作股票)

到了9月剛好遇到新興市場債券及南非幣爆跌。淨值一度達到-20%在市場情緒一片恐慌的請況下....深刻體會到【配息滿意,波動接受】在實務上執行的難度。因為要克服人性不容易,維有徹底執行紀律!(這個需要練習)
小結:
(1)這個操作方式僅供茶餘飯後看看,初次學習投資者,或對基金不夠瞭解的人請勿學習。
(2)第三年開始每個需還給銀行約23000(本+利)。在自己不另外掏錢的前提下,年化配息率至少要8%。
目前約10%,已預留降息風險。
ps.每個還給銀行的本金18000,其實就是我的報酬!
(3)經歷這幾波的市場變動,原本投資組合也需要在調整。(降低南非幣計價基金的比例

有圖有真相……
貼上基金配置&利息管控表
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@vqw

vqw

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#2樓

利率1.75%,很好呀,哪家銀行?我都要1.9。

寬限期到,可以轉貸,繼續寬限期,我是這樣想的。
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#3樓

"jamesbear"有圖有真相……
貼上基金配置&利息管控表


大大可以用截圖的
會比較清楚
@FF4~15

FF4~15

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#4樓

44444
@doris1223

doris1223

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#5樓

配息滿意,波動接受,真的是配息基金的精髓,配息穩定中成長,才是目標。
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#6樓

板上大大說得好
本大利小利不小
本小利大利不大
當個人資產不夠大的時候
就是需要高槓桿高配息來操作,養大自己的現金流
當然前提是,風險承擔得起,不會一倒莊就要去跳樓.
10萬跟1000萬的投資應該是完全不同的概念
j大一起努力
@ka803.hsu

ka803.hsu

天使人

#7樓

川普最多總統當八年,美元指數能一直強一直強一直強一直強一直強
嗎????
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#8樓

"ka803.hsu"川普最多總統當八年,美元指數能一直強一直強一直強一直強一直強
嗎????

川普不是喜歡弱美元嗎
還不趕快弱下去
@kenten1218

kenten1218

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#9樓

"jamesbear"【零本金退休計畫】
緣由
轉貼網路短文~
金融業曾經聽過一個笑話,一個銀行家爸爸與小學女兒的對話內容。
銀行家的女兒問說:「爸爸,銀行裡的錢不都是客戶與存款戶的嗎?
那你是怎麼賺到賓士、遊艇、房子呢?」
 
銀行家指著冰箱對著女兒說:「乖女兒啊!你去把冰箱裡的肥豬肉拿過來給我。」
銀行家的女兒立刻衝去打開冰箱把肥豬肉拿給了爸爸。
 
銀行家又指著冰箱說:「乖女兒你再把這塊肥豬肉放回冰箱吧!」
 
女兒不解的問:「爸爸,為什麼你要我拿肥豬肉又要我放回冰箱呢?
什麼意思我不懂。」
 
銀行家:「你看,你現在手指上是不是有油了呢?」


有沒有發現,在你還沒沾到南非幣的油水前,你自己先變成銀行嘴裡的肥油了,借貸不用手續費嗎?,換匯再被賺4%匯差,再怎樣銀行都是穩賺不賠 ,你雖然有號稱高配息的標的,但你要承擔高風險並不是穩賺的,表面上你很聰明,但銀行才是大贏家,難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#10樓

"kenten1218"
有沒有發現,在你還沒沾到南非幣的油水前,你自己先變成銀行嘴裡的肥油了,借貸不用手續費嗎?,換匯再被賺4%匯差,再怎樣銀行都是穩賺不賠 ,你雖然有號稱高配息的標的,但你要承擔高風險並不是穩賺的,表面上你很聰明,但銀行才是大贏家,難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋

所以,
無論何時向銀行貸款買房都虧損,因為銀行有賺到利息錢?
每一家公司一定虧損,因為員工賺到錢(薪資)?

這世界只剩下零和遊戲嗎?

:
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@熱狗熱GO

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#11樓

"我是布魯斯"
"kenten1218"
有沒有發現,在你還沒沾到南非幣的油水前,你自己先變成銀行嘴裡的肥油了,借貸不用手續費嗎?,換匯再被賺4%匯差,再怎樣銀行都是穩賺不賠 ,你雖然有號稱高配息的標的,但你要承擔高風險並不是穩賺的,表面上你很聰明,但銀行才是大贏家,難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋

所以,
無論何時向銀行貸款買房都虧損,因為銀行有賺到利息錢?
每一家公司一定虧損,因為員工賺到錢(薪資)?

這世界只剩下零和遊戲嗎?

:



我也覺得這邏輯怪
只準自己賺錢其他人賺錢就變成別人口中的油嗎

綜合起來有賺錢就好了
銀行有賺就大家一起賺
@我是強大

我是強大

管理員

#12樓

成就徽章:強基金創辦人
"我是布魯斯"這世界只剩下零和遊戲嗎?

布老大,

現代社會,不只財富是M型化,人的思考能力也是M型化,分處光譜的兩端,一邊是零和思考,一邊是悠遊於中庸與均衡。

零和遊戲的非黑即白,不是股票就是債券,不是上漲就是下跌,不是贏就是輸,有人賺錢就有人賠錢;殊不知知這個世界多數時間都是灰,股票跟債券有可能齊漲齊跌,市場多數時間都在盤整,今天的贏不代表明天不會輸,善用銀行的金融工具可能讓彼此都越賺越多......惟有善於尋找中庸與均衡之道,才能悠遊於這個灰階的世界,享受人生樂趣。

零和思考很單向,很辛苦,我覺得很可惜,喪失了拓展無限可能的人生樂趣。

自由社會,尊重每個人的發言,但物以類聚,每個人有選擇學習與交友對象的權利,無需贅言。

Investment success doesn't come from "buying good things",

but rather from "buying things well" 

(投資成功不是因為買到好東西,而是因為「買得好」。) 

~by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor

@a244086

a244086

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#13樓

借貸投資套利其實沒有什麼對錯,只是要有壞的打算,遇到金融風暴時,你的還款能力
@ka803.hsu

ka803.hsu

天使人

#14樓

股票與債券不是零和遊戲,期貨才是
股票本身會因來自於上市公司資本增長及營收而獲利,因此所有股東就算都不買賣,也有可能因為營收獲利而賺錢
期貨只要時間到,就一定有賺賠,這才是零和
@franky1526

franky1526

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#15樓

計劃本身理論上是可以的, 搭配複利的話效果更好, 但錢是借出來的, 就沒法複利, 融資換現金流, 風險當然較大, 但版主應該也在規模做了限制, 只在本身能承受的風險範圍下測試. 如果是融資來換現金流, 建議在金融風暴下投入會更好, 例如 2016年1月, 買在風暴低點, 看報酬大都是正的, 下一個風暴應該也不遠了, 撐過去在加碼. 加油.
@熱狗熱GO

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#16樓

"franky1526"計劃本身理論上是可以的, 搭配複利的話效果更好, 但錢是借出來的, 就沒法複利, 融資換現金流, 風險當然較大, 但版主應該也在規模做了限制, 只在本身能承受的風險範圍下測試. 如果是融資來換現金流, 建議在金融風暴下投入會更好, 例如 2016年1月, 買在風暴低點, 看報酬大都是正的, 下一個風暴應該也不遠了, 撐過去在加碼. 加油.


信貸借出來的才不能複利
房貸的話是可以的喔
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#17樓

"熱狗熱GO"
"franky1526"計劃本身理論上是可以的, 搭配複利的話效果更好, 但錢是借出來的, 就沒法複利, 融資換現金流, 風險當然較大, 但版主應該也在規模做了限制, 只在本身能承受的風險範圍下測試. 如果是融資來換現金流, 建議在金融風暴下投入會更好, 例如 2016年1月, 買在風暴低點, 看報酬大都是正的, 下一個風暴應該也不遠了, 撐過去在加碼. 加油.

信貸借出來的才不能複利
房貸的話是可以的喔

franky 大的意思是配下來的息要拿去還銀行本利攤還,而不能全部再投入。如果用同一個貸款試算網頁算出來的,不會是房貸可複利、信貸不可複利,就算是可以只還利息的理財/回復型房貸,也不是全部再投入。

借錢跟能不能複利無關,借錢可能是為了投資,但借錢這件事本身不是一種投資行為。只要有 "再投入行為",就有複利效果,差別在於再投入的比率或額度。

總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@kenten1218

kenten1218

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#18樓

"熱狗熱GO"
"我是布魯斯"
"kenten1218"
有沒有發現,在你還沒沾到南非幣的油水前,你自己先變成銀行嘴裡的肥油了,借貸不用手續費嗎?,換匯再被賺4%匯差,再怎樣銀行都是穩賺不賠 ,你雖然有號稱高配息的標的,但你要承擔高風險並不是穩賺的,表面上你很聰明,但銀行才是大贏家,難怪台灣一堆金融股每家賺得肥滋滋

所以,
無論何時向銀行貸款買房都虧損,因為銀行有賺到利息錢?
每一家公司一定虧損,因為員工賺到錢(薪資)?

這世界只剩下零和遊戲嗎?

:

我也覺得這邏輯怪
只準自己賺錢其他人賺錢就變成別人口中的油嗎

綜合起來有賺錢就好了
銀行有賺就大家一起賺


當然銀行投資人大家都賺錢這樣最好,但我想要表達的是你們眼裡的套利觀念根本是錯的,所謂套利是指比如我這件商品在日本買要一萬,在台灣買要兩萬,我去日本買來台灣賣現賺一萬,這才是套利,但你們眼中的套利是指投資標的配息15%,貸款利率2%,所以中間13%價差叫套利?根本是錯誤關念,銀行本身也是投資機構,真有這麼好康他為甚麼不自己去買,對銀行而言他也是要做資產配置,不可能全部持有高風險的資產,所以房貸乃至信貸就是他資產配置的一環,信貸也是按個人信用風險來決定給你的貸款利率,對銀行而言借你錢風險很低,報酬高於定存,當然如果你能善用這筆錢操作勝過借貸成本,你才真的有套到利,問題天下沒白吃的午餐,高報酬拌隨高風險,借貸投資真的別腦袋被高配息沖昏了頭
@我是布魯斯

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#19樓

"kenten1218"
當然銀行投資人大家都賺錢這樣最好,但我想要表達的是你們眼裡的套利觀念根本是錯的,所謂套利是指比如我這件商品在日本買要一萬,在台灣買要兩萬,我去日本買來台灣賣現賺一萬,這才是套利,但你們眼中的套利是指投資標的配息15%,貸款利率2%,所以中間13%價差叫套利?根本是錯誤關念,銀行本身也是投資機構,真有這麼好康他為甚麼不自己去買,對銀行而言他也是要做資產配置,不可能全部持有高風險的資產,所以房貸乃至信貸就是他資產配置的一環,信貸也是按個人信用風險來決定給你的貸款利率,對銀行而言借你錢風險很低,報酬高於定存,當然如果你能善用這筆錢操作勝過借貸成本,你才真的有套到利,問題天下沒白吃的午餐,高報酬拌隨高風險,借貸投資真的別腦袋被高配息沖昏了頭[/quote]銀行本身也是投資機構,真有這麼好康他為甚麼不自己去買?
...老實說,銀行不敢買、也不能買,哈哈!



我又找了一下,kenten大在2018/09/30如是說 ...
[quote="kenten1218"]你不覺得你們的回答很奇怪嗎?你投入資金買基金當然是希望經理人幫你全部投入市場啊,不然你買了100萬,結果經理人只拿50萬去投資,那你不如買50萬就好......(恕刪)
如果kenten大一直把自然人那一套用在法人身上,會下那樣的結論,大概就不意外了!但這個世界不是你想像那樣運作地 ...
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@熱狗熱GO

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#20樓

依照這個邏輯
貸款開店
貸款投資房地產
全都有問題了
房地產好賺,銀行幹嘛不自己買
開店好賺,銀行幹嘛不自己開
這邏輯蠻怪的,你都會說資產配置了
這裡的大大也一直提倡配置的觀念
@kenten1218

kenten1218

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#21樓

"熱狗熱GO"依照這個邏輯
貸款開店
貸款投資房地產
全都有問題了
房地產好賺,銀行幹嘛不自己買
開店好賺,銀行幹嘛不自己開
這邏輯蠻怪的,你都會說資產配置了
這裡的大大也一直提倡配置的觀念


我強調的只是套利跟這麼投資方式不同,我有說反對借錢投資嗎?重點是你有這個本事嗎?真正創業借錢都是憑藉一種專業跟獨特技能,開店倒店的一堆不是嗎?基金這種東西銀行還特地跑到你家推銷你買請問賺錢的利基點在那?房地產好賺是以前,現在掛掉套牢的一堆,借貸投資沒甚麼錯,重點是你憑甚麼在市場上賺錢?靠這種過度包裝的產品嗎
@mikro

mikro

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#22樓

有沒有想過銀行放款賺利息,也可能變呆帳?
這麼說來,銀行放款業務豈不是不能做?

話說回來
今天我貸款出來要幹嘛只要我能承擔風險,當然一切都無所謂!
我拿去創業,也可能倒閉,縱使有技術有獨特性就一定活的下來?
我拿去買房,也可以遇到地震一夕變j瓦礫
我拿去買股票,也可能變壁紙
我拿去買基金,也可能套牢
重點在於.....事情沒有「絕對」這個定律!
那何必執著在套利的行為合不合理?
有獲利,不合理也變合理!
有虧損,再合理也會被笑早知如此何必當初!

這裡多數強友的投資習性都很積極
所以貸款投資才會成為這裡的熱潮
如果不能認同這樣的方式,
那就靜靜看,能接受就一起討論!
贏虧自負,
所以其實也沒必要太過執著個人想法,
而想改變或端正金融市場上的既定做法!
@熱狗熱GO

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#23樓

"kenten1218"
"熱狗熱GO"依照這個邏輯
貸款開店
貸款投資房地產
全都有問題了
房地產好賺,銀行幹嘛不自己買
開店好賺,銀行幹嘛不自己開
這邏輯蠻怪的,你都會說資產配置了
這裡的大大也一直提倡配置的觀念


我強調的只是套利跟這麼投資方式不同,我有說反對借錢投資嗎?重點是你有這個本事嗎?真正創業借錢都是憑藉一種專業跟獨特技能,開店倒店的一堆不是嗎?基金這種東西銀行還特地跑到你家推銷你買請問賺錢的利基點在那?房地產好賺是以前,現在掛掉套牢的一堆,借貸投資沒甚麼錯,重點是你憑甚麼在市場上賺錢?靠這種過度包裝的產品嗎


很抱歉誤會了你的意思
或許基金你覺得是過度包裝的產品
你有你的堅持
我有我的想法
呃不用回我了嘿,這話題就這樣打住就好
肛溫
一樓
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