https://www.nomurafunds.com.tw/event/ETF_00944/index.html?utm_source=fundhot&utm_medium=banner&utm_campaign=00944&utm_id=00944&utm_term=00944&utm_content=fundhot_728X90 的廣告圖片

想買房,又不想賣配息基金斷了現金流,有沒有不賣基金又能付買房頭期款的方法?

18709
@houangrpg

houangrpg

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#1樓主

各位前輩

想問問各位前輩的意見
本來沒有積極要買房,但剛好最近現住的房子(丈人家)隔壁要賣
似乎也到該買的時候,所以有點蠢蠢欲動
(大大們不要說不要買就好,現在是以要買為前提,我也知道不買就沒這個問題了 XD)
大約600萬的老房子,需要整修

去年加入了強基金以後,陸續把原來的基金、現金轉到債基,也有部分是股基
目前每月大約有20,000多台幣配息(台、美、南非都有,平均約10%年化配息率)

問題來了,可動用的動產大部分都在基金裡面
本來留著看燈號下單的可動用的現金大約30~40萬左右

考慮到若基金賣掉,不只每個月的被動現金流消失,還有房貸
大概很難再創造現在這樣現金流的機會

信貸之前有大概詢問過3%,應該可以談更低
抵押基金借款?還是有其他的可能方法?
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@sofreecity

sofreecity

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#2樓

Hi houangrpg 大大,
請問您是第一次購屋嗎? 若是, 可考慮青年首購買屋, 利率較低
@fundhot

fundhot

管理員

#3樓

"sofreecity"Hi houangrpg 大大,
請問您是第一次購屋嗎? 若是, 可考慮青年首購買屋, 利率較低

大大的問題應該是兩成頭款120萬要從哪來

記得先算好裝修要多少錢,我猜你手中的40萬應該會全部花在裝修,所以120萬只能找人借(信貸)

有考慮找長輩借嗎?我的房子首購的頭款就是跟長輩借來的

可以給長輩比定存更好的利率,例如2%,這個借款利率一定比銀行信貸低
理想很豐滿 現實很骨感
@b8636006

b8636006

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#4樓

房價600+裝潢30-80(視坪數及傢俱等),約莫要630-680萬元,看個人是否具備公教或首貸,不賣資產(基金)及不想向長輩借的話,就和銀行談以房貸+信貸的方式去談先,現在銀行一直要找借錢的人(當然徵信要過得了),但現金流別被卡住了,感覺貸20年800萬的話(也可以貸30年),每個月可能要還4.5萬(含息),多找幾家銀行談先,祝喬遷順利。
@houangrpg

houangrpg

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#5樓

"asdfg"
"sofreecity"Hi houangrpg 大大,
請問您是第一次購屋嗎? 若是, 可考慮青年首購買屋, 利率較低

大大的問題應該是兩成頭款120萬要從哪來

記得先算好裝修要多少錢,我猜你手中的40萬應該會全部花在裝修,所以120萬只能找人借(信貸)

有考慮找長輩借嗎?我的房子首購的頭款就是跟長輩借來的

可以給長輩比定存更好的利率,例如2%,這個借款利率一定比銀行信貸低


to sofreecity 大大
貸款的部分會再比較,當然要找最優惠的
青年首購也是口袋名單之一

to asdfg b8636006 大大
確實是頭期款的問題,找人借我想放在最後一步,畢竟家裡長輩也沒有太多餘裕
另外,試算過工作收入足夠負擔600萬全貸,所以暫不擔心每月還款問題
只是.... 若金基母先殺了、每月房貸跟生活開銷付完後也沒剩多少可以再累積金基母
等於付完房貸只剩下房子....(再轉成以房養老XD)
這樣太恐怖了,不敢想像
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#6樓

"houangrpg"確實是頭期款的問題,找人借我想放在最後一步,畢竟家裡長輩也沒有太多餘裕
另外,試算過工作收入足夠負擔600萬全貸,所以暫不擔心每月還款問題
只是.... 若金基母先殺了、每月房貸跟生活開銷付完後也沒剩多少可以再累積金基母
等於付完房貸只剩下房子....(再轉成以房養老XD)
這樣太恐怖了,不敢想像
若不是想當頂客族,生了小孩後會更嚇人!
不過,還是要勉勵你多多增產報國,不然快沒人繳稅了....
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@babybrain

babybrain

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#7樓

"houangrpg"
"asdfg"
"sofreecity"Hi houangrpg 大大,
請問您是第一次購屋嗎? 若是, 可考慮青年首購買屋, 利率較低

大大的問題應該是兩成頭款120萬要從哪來

記得先算好裝修要多少錢,我猜你手中的40萬應該會全部花在裝修,所以120萬只能找人借(信貸)

有考慮找長輩借嗎?我的房子首購的頭款就是跟長輩借來的

可以給長輩比定存更好的利率,例如2%,這個借款利率一定比銀行信貸低


to sofreecity 大大
貸款的部分會再比較,當然要找最優惠的
青年首購也是口袋名單之一

to asdfg b8636006 大大
確實是頭期款的問題,找人借我想放在最後一步,畢竟家裡長輩也沒有太多餘裕
另外,試算過工作收入足夠負擔600萬全貸,所以暫不擔心每月還款問題
只是.... 若金基母先殺了、每月房貸跟生活開銷付完後也沒剩多少可以再累積金基母
等於付完房貸只剩下房子....(再轉成以房養老XD)
這樣太恐怖了,不敢想像


殺了金基母先繳頭款跟裝潢費用,等繳過2~3年,倘若房價有往上有增貸空間那就轉增貸,或者辦理其他大大提過的理財型房貸,再借出來用即可,不用等到繳完房貸....沒那麼恐怖啦!
@houangrpg

houangrpg

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#8樓

"我是布魯斯"若不是想當頂客族,生了小孩後會更嚇人!
不過,還是要勉勵你多多增產報國,不然快沒人繳稅了....
[/quote]
[quote="babybrain"]
殺了金基母先繳頭款跟裝潢費用,等繳過2~3年,倘若房價有往上有增貸空間那就轉增貸,或者辦理其他大大提過的理財型房貸,再借出來用即可,不用等到繳完房貸....沒那麼恐怖啦!



布魯斯 大大
現在有兩個小孩了,繳稅後繼有人
也是因為小孩慢慢長大需要有自己的空間,才更需要有自己的房子

babybrain 大大
這是方法,
但是房子老了、地段也沒有特別好,所以短期增值機會我覺得不是很高
保單倒是可以問問看
@babybrain

babybrain

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#9樓

"houangrpg"babybrain 大大
這是方法,
但是房子老了、地段也沒有特別好,所以短期增值機會我覺得不是很高


不然看看是否有保單貸款能借到,保單貸款是銀行查不到的急用活水資金,並不會影響到銀行要借給你房貸的條件徵信,只要每年有繳利息,本金可以晚點再還,大大您參考看看
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#10樓

看大大還有沒有工作吧
有的話信貸貸下去
然後依照a大教的辦回覆型房貸
最後再用房貸來教房貸
一切沒問題
@mikro

mikro

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#11樓

月配2萬,年化10%,相當於本金240萬 ?

600萬的房子,以貸七成來算,等於頭期款約180萬

有一個方式可以大致達成你兩個夢想,但我只能說頭,你要自己找尾 ^^

240丟基金,從中貸個五成約120當頭期款,剩60你再另想法生出來(信貸、親友...)

湊足180後,當頭期,剩下420就是用銀行房貸

然後,原本丟基金的240,一樣月配2萬,一年配24萬

但一年只要繳不到5萬的利息,其它約19萬隨你應用

銀行房貸的部分假設分20年,相當於每月約繳2萬多

那你原本基金月配2萬,剛好拿來繳房貸也差不多

總結,240有辦法讓你買基金,月配2萬,又能完成買房的夢想!

小弟就只說到這,這個方法能玩玩看,但你要自己花時間去研究套路!

但我也要耳提面命一下~

這樣的玩法也是有風險,

但風險最多只是240沒了,不過房子一定還在!

不過240要被沒收的機率比丁丁哥想翻盤還低 ^^
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#12樓

"mikro"月配2萬,年化10%,相當於本金240萬 ?

600萬的房子,以貸七成來算,等於頭期款約180萬

有一個方式可以大致達成你兩個夢想,但我只能說頭,你要自己找尾 ^^

240丟基金,從中貸個五成約120當頭期款,剩60你再另想法生出來(信貸、親友...)

湊足180後,當頭期,剩下420就是用銀行房貸

然後,原本丟基金的240,一樣月配2萬,一年配24萬

但一年只要繳不到5萬的利息,其它約19萬隨你應用

銀行房貸的部分假設分20年,相當於每月約繳2萬多

那你原本基金月配2萬,剛好拿來繳房貸也差不多

總結,240有辦法讓你買基金,月配2萬,又能完成買房的夢想!

小弟就只說到這,這個方法能玩玩看,但你要自己花時間去研究套路!

但我也要耳提面命一下~

這樣的玩法也是有風險,

但風險最多只是240沒了,不過房子一定還在!

不過240要被沒收的機率比丁丁哥想翻盤還低 ^^


這個方式一般平台無法使用吧
應該要特殊平台
@houangrpg

houangrpg

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#13樓

"mikro"月配2萬,年化10%,相當於本金240萬 ?
600萬的房子,以貸七成來算,等於頭期款約180萬
有一個方式可以大致達成你兩個夢想,但我只能說頭,你要自己找尾 ^^
240丟基金,從中貸個五成約120當頭期款,剩60你再另想法生出來(信貸、親友...)
湊足180後,當頭期,剩下420就是用銀行房貸
然後,原本丟基金的240,一樣月配2萬,一年配24萬
但一年只要繳不到5萬的利息,其它約19萬隨你應用
銀行房貸的部分假設分20年,相當於每月約繳2萬多
那你原本基金月配2萬,剛好拿來繳房貸也差不多
總結,240有辦法讓你買基金,月配2萬,又能完成買房的夢想!
小弟就只說到這,這個方法能玩玩看,但你要自己花時間去研究套路!
但我也要耳提面命一下~
這樣的玩法也是有風險,
但風險最多只是240沒了,不過房子一定還在!
不過240要被沒收的機率比丁丁哥想翻盤還低 ^^[/quote]
[quote="熱狗熱GO"]
這個方式一般平台無法使用吧
應該要特殊平台



To Milton 熱狗GO 大大

您說的是基金質押借貸嗎?
我有看到另外一篇討論串,利息似乎比信貸還高
但時間可以拉比較長,所以
每月負擔的質押借貸應該比信貸要低

目前還有工作
信貸部分也來問問看
@rx9876

rx9876

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#14樓

我覺得你不用太擔心
以你的現金流其實只要完成頭期款就好了
多找幾間銀行問看看

很多教炒房的都教頭期款靠信貸,
房貸因為有抵押,所以不受信貸影響,寬限期要開滿

至於考慮到跟長輩借錢的事
如果長輩手裡沒現金有房產,可以試試看拿現有房屋去借房貸或增貸

沒有什麼大意外的話,應該是可以周轉的過來
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#15樓

"rx9876"...很多教炒房的都教頭期款靠信貸,
房貸因為有抵押,所以不受信貸影響,寬限期要開滿...

不管是房貸、信貸,應該還是會徵信貸款人的還款能力。另外,我年輕時用過寬限期,一開始繳的很輕鬆,等到寬限期滿,月繳金額一下子大幅跳上來 (少了兩三年可以攤本金的時間),手頭頓時非常緊。有了那次的經驗,我就下定決心不用寬限期了,讓自己從一開始就去感受繳款壓力,免得失去戒心。
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@rx9876

rx9876

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#16樓

"我是布魯斯"
"rx9876"...很多教炒房的都教頭期款靠信貸,
房貸因為有抵押,所以不受信貸影響,寬限期要開滿...

不管是房貸、信貸,應該還是會徵信貸款人的還款能力。另外,我年輕時用過寬限期,一開始繳的很輕鬆,等到寬限期滿,月繳金額一下子大幅跳上來 (少了兩三年可以攤本金的時間),手頭頓時非常緊。有了那次的經驗,我就下定決心不用寬限期了,讓自己從一開始就去感受繳款壓力,免得失去戒心。


通常無擔保貸款上限是月收入22倍
月收入計算方法有的銀行看月薪,有的看扣繳憑單總收入/12
再扣掉信用卡分期付款之類的無擔保貸款
就是信貸的額度
有的銀行比較保守,不會給足
我這次信貸中國信託給23.4倍,台新給19.2倍

寬限期如果事先知道計算規則的話,風險和壓力就能先計算過
寬限期時把遞延的本金投入基金,基金利息繳完貸款利息後再投入
即便因為寬限期多給銀行利息,這樣運作下是值得的
@teny224

teny224

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#17樓

房子只有一間的話,可以貸八成
需二成自備款 120萬 ,貸款金額 480萬

房貸利率 保守用1.7%算(多找應可找到更低)
480萬 20年 1.7% 月繳23600
480萬 30年 1.7% 月繳17000

頭期 已有現金 算40萬好了
缺80萬,但為了因應搬家和不穩定因素,抓信貸100萬
這樣你手頭現金還會有近20萬元(這是後面要考慮到的,輕裝修之類的)

信貸 最長期限七年 84個月
利率抓2.7%(建議盡量找到這樣,可以愈低愈好,多比較)
100萬 7年 2.7% 月繳13000元

最理想的狀態就是你房貸可以申請到30年期,這樣月繳大約只有三萬 扣掉你的配息
一個月多繳一萬初,你就有自己的房子了

突發狀況,萬一房子屋齡高,而你本身銀行評價不夠高,有可能房貸只能20年期
這樣一個月 大約23600+17000=40600元,扣完配息每月要負擔二萬初(其實也只比租房貴一點點)

而且撐七年後,信貸的100萬還完,每月馬上少17000元的支出
三十年房貸你變成每月配息還有剩幾千,二十年房貸你每月扣完配息也不過多繳幾千元

================

所以用信貸還是可行的,而且也不會太複雜
撐過七年,日子就很好過了

另外我建議,這間中古屋的翻修,盡可能把預算控制好
現在房價那麼貴,真的是先求有就好了
整理的話不一定要把剩下的現金二十萬花完
一般都是,整間重新上漆(若牆面狀況不算差,真的假日去diy也不錯,當成運動)
窗簾拿去洗一洗,或是換新, 若是原窗簾架還不錯,只要量好size去請人訂製即可,不會很貴
沒窗簾架的話,宜得利去買通用型的,買支電鑽鎖一鎖真的不難

剩下大概就是衛浴,若經費足夠一般衛浴會重做(這個很花錢),如果狀況還可以,可以考慮就換洗手台和馬桶
HCG和凱撒的也不貴
家具的話,就買現成的吧,裝潢的很貴,以後有閒錢再說
一般家具ikea買一買就可以了,床的話就不要買ikea ,隨便去東森momo買床板,掀床都是便宜好用...
冷氣的話,要睡覺的主臥和客廳先裝就好了(建議變頻冷暖),二台冷氣最多花個6-7萬應該很夠了
預算還夠的話,就每一間都裝一裝...

大概就這樣吧,真的先不用求一次翻新到位,不建議借貸大量的錢來全面翻新

對了,前面大大的建議一定要聽,真的不要用寬限期!!
@mikro

mikro

註冊會員

#18樓

"熱狗熱GO"
這個方式一般平台無法使用吧
應該要特殊平台[/quote]
熱狗大內行 ^^


[quote="houangrpg"]
您說的是基金質押借貸嗎?
我有看到另外一篇討論串,利息似乎比信貸還高
但時間可以拉比較長,所以
每月負擔的質押借貸應該比信貸要低

目前還有工作
信貸部分也來問問看

基金質押借貸...不是!
我們用的方式,一年只要繳一次利息
本金隨你高興,10年20年30年...想還再還!
@reasonshu

reasonshu

註冊會員

#19樓

"teny224"沒窗簾架的話,宜得利去買通用型的,買支電鑽鎖一鎖真的不難

電鑽不常用的話.錢省下來別買了.到IKEA借.一支押金1000.歸還退押!
@babybrain

babybrain

註冊會員

#20樓

"mikro"基金質押借貸...不是!
我們用的方式,一年只要繳一次利息
本金隨你高興,10年20年30年...想還再還!

我也想知道這個平台,兩年後買的預售屋也有一筆交屋款要擠出來,可否賜教??
@houangrpg

houangrpg

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#21樓

"mikro"
"熱狗熱GO"
這個方式一般平台無法使用吧
應該要特殊平台

熱狗大內行 ^^

基金質押借貸...不是!
我們用的方式,一年只要繳一次利息
本金隨你高興,10年20年30年...想還再還!


跪求透漏一絲絲方向
@晴天四月

晴天四月

註冊會員

#22樓

"mikro"
"熱狗熱GO"
這個方式一般平台無法使用吧
應該要特殊平台[/quote]
熱狗大內行 ^^


[quote="houangrpg"]
您說的是基金質押借貸嗎?
我有看到另外一篇討論串,利息似乎比信貸還高
但時間可以拉比較長,所以
每月負擔的質押借貸應該比信貸要低

目前還有工作
信貸部分也來問問看

基金質押借貸...不是!
我們用的方式,一年只要繳一次利息
本金隨你高興,10年20年30年...想還再還!


我有印象Mikro曾經大大分享過
應是
(某保險公司的投資型保單. 運用多次保單淨值Y借款)
詳細作法建議可以爬文一下去搜尋mikro大的文章
@houangrpg

houangrpg

註冊會員

#23樓

"晴天四月"我有印象Mikro曾經大大分享過
應是
(某保險公司的投資型保單. 運用多次保單淨值Y借款)
詳細作法建議可以爬文一下去搜尋mikro大的文章


晴天四月大
找到那一串文了,感謝提點

這個做法需要先把金基母殺了(現況是帳面虧損,等於先認賠殺出)
再投入投資型保單再借款

好像不太划算,要精算看看
這樣理解正確嗎?

我找到的是這一篇
https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=5254
@babybrain

babybrain

註冊會員

#24樓

@allenlu

allenlu

名人堂成員

#25樓

佩服mikro大大的方法,我也正在研究基金質借再買入的方法,不過槓桿後,假設重複貸出再買入N次,雖然獲利倍數成長,應該波動也會加大,應該跟"正二、正三ETF"之類的有點像,假設這一年來安聯收益南非幣至少跌10%,如果槓桿N次,是否會掉到20~30%的範圍?

我的想法是假設槓桿先一次就好,一開始先從安聯成長收益紐幣配10%來出發,將一半借出再買入,但是不買同一支基金,買安聯歐洲股票基金美金或是富蘭克林新興國家債券基金美金之類的,一樣配10%,如此一來屬性和幣別也分散,只槓桿一次,也不會過度集中南非幣,扣除基金質借利息後應該收益可以達到14%。

初步想法是這樣,今天有找理專研究,理專自己也不清楚,他會問清楚質借規則再跟我說明。歡迎大家一起研究基金槓桿的方法。
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#26樓

我初步的想法
你有240萬的資金,賣掉40萬再加上本身的40萬
投入mik老大的方法用到極限
然後去借信貸,用保單的錢還信貸的錢
本身的債基還房貸
大大參考參考,精算看看
@mikro

mikro

註冊會員

#27樓

"晴天四月"
我有印象Mikro曾經大大分享過
應是
(某保險公司的投資型保單. 運用多次保單淨值Y借款)
詳細作法建議可以爬文一下去搜尋mikro大的文章


謝謝晴天大還特地去翻我的發文

那篇文章我今天重新編輯過!
因為不希望大家只看到美好的成果,
而忽略淺在的風險!
所以我把它可能發生的風險也完整告知,
如果想嚐試這種操作的人,
請務必多了詢問再進行!
由其每家公司每個產品的規定都不同!
而我也無法一概而論,
所以就由各位自行去咨詢了解。
@stockod

stockod

註冊會員

#28樓

現在房子沒有很好賣,而且從2015年高點跌到現在,
預計明後年法拍房會大量出現,當法拍房年件達到6000件以上,就是入場時間好時點,
到時物件又好又便宜等你買.

所以有想過用600萬,預先打8折480萬去討價還價,最後成交價500萬,那就先賺一百萬,
你問題也變簡單多了.
小賭宜情 大賭小心人不理財 財不理你
@houangrpg

houangrpg

註冊會員

#29樓

"stockod"現在房子沒有很好賣,而且從2015年高點跌到現在,
預計明後年法拍房會大量出現,當法拍房年件達到6000件以上,就是入場時間好時點,
到時物件又好又便宜等你買.

所以有想過用600萬,預先打8折480萬去討價還價,最後成交價500萬,那就先賺一百萬,
你問題也變簡單多了.


房價部分已經有先砍成整數,還要繼續努力殺
@17885

17885

天使人

#30樓

"我是布魯斯"
"rx9876"...很多教炒房的都教頭期款靠信貸,
房貸因為有抵押,所以不受信貸影響,寬限期要開滿...

不管是房貸、信貸,應該還是會徵信貸款人的還款能力。另外,我年輕時用過寬限期,一開始繳的很輕鬆,等到寬限期滿,月繳金額一下子大幅跳上來 (少了兩三年可以攤本金的時間),手頭頓時非常緊。有了那次的經驗,我就下定決心不用寬限期了,讓自己從一開始就去感受繳款壓力,免得失去戒心。

而且銀行會說寬限期可以展延,例如先寬限兩年,之後每年可申請再寬限一年

我碰到的實際狀況是兩年寬限期滿後再申請寬限一年,我條件沒變,繳息也都正常,但申請還是失敗,理由是房價下跌,所以要你先還一些本金,再讓你展延寬限期

不要對寬限期展延抱太大希望
@萵苣人

萵苣人

註冊會員

#31樓

我的想法是只要對時間保持警覺
寬限期算是可以活用的一種策略
@eliya

eliya

天使人

#32樓

最近問了x新銀行關於信貸利率,只拿到2.88%(不是三師,軍公教,現也不在上市櫃公司-前兩年轉換工作),不過銀行小姐提一觀點,說3%以下已經很低,7年來的利息總額/貸款本金,才1.x% (所以沒人要提前還)..聽來很划算,但覺哪裡怪怪,請大家指教!
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#33樓

"eliya"最近問了x新銀行關於信貸利率,只拿到2.88%(不是三師,軍公教,現也不在上市櫃公司-前兩年轉換工作),不過銀行小姐提一觀點,說3%以下已經很低,7年來的利息總額/貸款本金,才1.x% (所以沒人要提前還)..聽來很划算,但覺哪裡怪怪,請大家指教!
不到3%比起以前真的低很多,所以當網路上出現買車借車貸不如借信貸時,我也嚇一跳,畢竟向來都是抵押貸款利率低於無抵押貸款。

我之前在名列前茅的上市公司工作,公司招牌很大(比高雄在中鋼還大得多),去年中凱基借2.53%、去年底國泰借三段式1.98%/3.48%/4.38%(相當於另一種一段式的3.6x%)。今年銀行爛頭寸更多,若是今年借,理論上利率應該更低。

但貸款還有一個很重要的考慮因素就是時間。以前房價低、但房貸利率高(我第一次買房時大概6.x%、理財型大概8%),後來換屋時4.x%,兩次轉貸到現在花旗借我1.85%,但花旗居然可以1.68%信貸借給三師。但掐指一算,以前的低房價高利率還是比較划算,因為房價真的漲太多。

所以,若你現在有好的標的,個人覺得2.88%已經可以了。若等半年後有2.0%的利率,但標的的價格已大幅上漲,那反而不划算。不過,若看錯方向,就變成是雪上加霜了。
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@eliya

eliya

天使人

#34樓

謝布大分享!
此次詢問信貸有感:
1.招牌重要(上市櫃,三師的確好用),約莫2年前仍在上市公司就職時,薪水較低,但額度好審,利率跟現在也相差無幾
2.專員一席7年利息總額/貸款本金,每年不過1.x%,令人覺得貸款不該提早還掉
3.亦思考過以保單借款籌資,專員提到,保單是複利計息,信貸是單利(應不真指複利,只是口頭解說,指信貸計息的本金逐年減少)

與專員對談,頓時腦中也翻騰了會
@yyy0302

yyy0302

註冊會員

#35樓

"houangrpg"各位前輩

我知道這個問題很蠢,但還是想問問各位前輩的意見
本來沒有積極要買房,但剛好最近現住的房子(丈人家)隔壁要賣
似乎也到該買的時候,所以有點蠢蠢欲動
(大大們不要說不要買就好,現在是以要買為前提,我也知道不買就沒這個問題了 XD)
大約600萬的老房子,需要整修

去年加入了強基金以後,陸續把原來的基金、現金轉到債基,也有部分是股基
目前每月大約有20,000多台幣配息(台、美、南非都有,平均約10%年化配息率)

問題來了,可動用的動產大部分都在基金裡面
本來留著看燈號下單的可動用的現金大約30~40萬左右

考慮到若基金賣掉,不只每個月的被動現金流消失,還有房貸
大概很難再創造現在這樣現金流的機會

信貸之前有大概詢問過3%,應該可以談更低
抵押基金借款?還是有其他的可能方法?


沒有魚與熊掌兼得的.你要買房就最好把基金賣掉.否則不管如何貸款都只是挖東牆補西牆..除非你能找到(借錢不用還也不用利息).或者你中了樂透..
@熱狗熱GO

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#36樓

3%以內的信貸其實差不了多少錢
3.38%100萬總利息124462
2.38% 總利息86601
差1%七年也只差3萬多
真的不要太在意,3%以內我覺得都還好
信貸除非條件好到哭夭,不然3%以內都可以
我說的是總年利率3%
@我是布魯斯

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#37樓

"eliya"謝布大分享!
此次詢問信貸有感:
1.招牌重要(上市櫃,三師的確好用),約莫2年前仍在上市公司就職時,薪水較低,但額度好審,利率跟現在也相差無幾
2.專員一席7年利息總額/貸款本金,每年不過1.x%,令人覺得貸款不該提早還掉
3.亦思考過以保單借款籌資,專員提到,保單是複利計息,信貸是單利(應不真指複利,只是口頭解說,指信貸計息的本金逐年減少)

與專員對談,頓時腦中也翻騰了會

2.88%就是2.88%,用另外一種觀點去看,會有偏差。

保單貸款跟當下利率較無關係,因為是該保單利率再加碼上去。例如我那張17年前買的儲蓄險保單預定利率6.25%(保險公司會給我的利率),保單借款就會變成6.75%(我要給保險公司的利率),除非非常急,不然能借嗎?難怪有人說我錢存保險公司,用自己的錢還要被收利息?不過,在商言商,保險公司也不是慈善事業,只要遊戲規則清楚,就 ... 願者上鉤囉!
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@熱狗熱GO

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#38樓

"我是布魯斯"
"eliya"謝布大分享!
此次詢問信貸有感:
1.招牌重要(上市櫃,三師的確好用),約莫2年前仍在上市公司就職時,薪水較低,但額度好審,利率跟現在也相差無幾
2.專員一席7年利息總額/貸款本金,每年不過1.x%,令人覺得貸款不該提早還掉
3.亦思考過以保單借款籌資,專員提到,保單是複利計息,信貸是單利(應不真指複利,只是口頭解說,指信貸計息的本金逐年減少)

與專員對談,頓時腦中也翻騰了會

2.88%就是2.88%,用另外一種觀點去看,會有偏差。

保單貸款跟當下利率較無關係,因為是該保單利率再加碼上去。例如我那張17年前買的儲蓄險保單預定利率6.25%(保險公司會給我的利率),保單借款就會變成6.75%(我要給保險公司的利率),除非非常急,不然能借嗎?難怪有人說我錢存保險公司,用自己的錢還要被收利息?不過,在商言商,保險公司也不是慈善事業,只要遊戲規則清楚,就 ... 願者上鉤囉!


布大儲蓄險保單借款跟本金利息是分開
我目前是一張儲蓄險到期,我借出來利息4%
這張保單預定利率是2.5
等於我這筆借款利息4-2.5=1.5%
而且不用還本金所以比較好操作
不知道我這個做法有沒有盲點
也是另一種零本金的概念
@houangrpg

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#39樓

"yyy0302"

沒有魚與熊掌兼得的.你要買房就最好把基金賣掉.否則不管如何貸款都只是挖東牆補西牆..除非你能找到(借錢不用還也不用利息).或者你中了樂透..


考量點如下

假設
房貸30000/月
信貸25000/月
配息20000/月

賣掉基金買房= 30000+20000(機會成本)=50000 (支出3萬,也減少收入2萬)
保留基金信貸買房= 30000+25000-20000= 35000

這樣思考不正確嗎
@熱狗熱GO

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#40樓

一定是信貸買房
不要賣掉金雞母
@我是布魯斯

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#41樓

"熱狗熱GO"
"我是布魯斯"
"eliya"謝布大分享!
此次詢問信貸有感:
1.招牌重要(上市櫃,三師的確好用),約莫2年前仍在上市公司就職時,薪水較低,但額度好審,利率跟現在也相差無幾
2.專員一席7年利息總額/貸款本金,每年不過1.x%,令人覺得貸款不該提早還掉
3.亦思考過以保單借款籌資,專員提到,保單是複利計息,信貸是單利(應不真指複利,只是口頭解說,指信貸計息的本金逐年減少)

與專員對談,頓時腦中也翻騰了會

2.88%就是2.88%,用另外一種觀點去看,會有偏差。

保單貸款跟當下利率較無關係,因為是該保單利率再加碼上去。例如我那張17年前買的儲蓄險保單預定利率6.25%(保險公司會給我的利率),保單借款就會變成6.75%(我要給保險公司的利率),除非非常急,不然能借嗎?難怪有人說我錢存保險公司,用自己的錢還要被收利息?不過,在商言商,保險公司也不是慈善事業,只要遊戲規則清楚,就 ... 願者上鉤囉!


布大儲蓄險保單借款跟本金利息是分開
我目前是一張儲蓄險到期,我借出來利息4%
這張保單預定利率是2.5
等於我這筆借款利息4-2.5=1.5%
而且不用還本金所以比較好操作
不知道我這個做法有沒有盲點
也是另一種零本金的概念

嗯嗯,保單貸款的好處是不用急著還,反正是抵押貸款,抵押品就是原保單的保單現金價值

自己再衡量一下利率加重的壞處跟還款方式的好處,兩害相權取其輕,兩利相權取其重 ...
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@熱狗熱GO

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#42樓

保單貸款跟當下利率較無關係,因為是該保單利率再加碼上去。例如我那張17年前買的儲蓄險保單預定利率6.25%(保險公司會給我的利率),保單借款就會變成6.75%(我要給保險公司的利率),除非非常急,不然能借嗎?難怪有人說我錢存保險公司,用自己的錢還要被收利息?不過,在商言商,保險公司也不是慈善事業,只要遊戲規則清楚,就 ... 願者上鉤囉!
[/quote]

布大儲蓄險保單借款跟本金利息是分開
我目前是一張儲蓄險到期,我借出來利息4%
這張保單預定利率是2.5
等於我這筆借款利息4-2.5=1.5%
而且不用還本金所以比較好操作
不知道我這個做法有沒有盲點
也是另一種零本金的概念[/quote]
嗯嗯,保單貸款的好處是不用急著還,反正是抵押貸款,抵押品就是原保單的保單現金價值

自己再衡量一下利率加重的壞處跟還款方式的好處,兩害相權取其輕,兩利相權取其重 ...
[/quote]

我後來想想,既然是自己的錢
保單到期解掉買何必被賺利息

所以應該是保單還沒到期用借的來用
到期就解約比較實在
@adens123

adens123

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#43樓

提供給您另外一種思考方向,若您的前提不賣基金,那應該是在意現金流的流量,簡單分為支出和收入。

支出部分:
1.頭期款信貸180萬、3%、7年,23,784/月
2.房貸420萬、2%、20年,21,274/月
合計:45,058/月

收入部分:
1.您的個人薪資
2.債基配息20,000/月
3.房貸請跟銀行申請回復型房貸,每月還款的本金可以回復變成額度,回復額度可以隨借隨還,每個月只收利息,但是利率會比您的房貸利率高一些,例如像我的房貸利率是1.7%,但動用額度利率是2.44%。
我做了一個試算表(實際數據您可以自行再修改)計算每一期月付金中還了多少本金,初期還不多的時候,你可能要稍微撐一下,過了半年到一年累積回復的額度就可以拿來還信貸,或當成各種周轉金來使用,或者像我就是動用來買債基,用配息去還每個月的利息,扣完剩下的再投入債基去滾複利。


(回復型房貸試算表)
@熱狗熱GO

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#44樓

"adens123"提供給您另外一種思考方向,若您的前提不賣基金,那應該是在意現金流的流量,簡單分為支出和收入。

支出部分:
1.頭期款信貸180萬、3%、7年,23,784/月
2.房貸420萬、2%、20年,21,274/月
合計:45,058/月

收入部分:
1.您的個人薪資
2.債基配息20,000/月
3.房貸請跟銀行申請回復型房貸,每月還款的本金可以回復變成額度,回復額度可以隨借隨還,每個月只收利息,但是利率會比您的房貸利率高一些,例如像我的房貸利率是1.7%,但動用額度利率是2.44%。
我做了一個試算表(實際數據您可以自行再修改)計算每一期月付金中還了多少本金,初期還不多的時候,你可能要稍微撐一下,過了半年到一年累積回復的額度就可以拿來還信貸,或當成各種周轉金來使用,或者像我就是動用來買債基,用配息去還每個月的利息,扣完剩下的再投入債基去滾複利。


(回復型房貸試算表)


回復房貸
不用繳本金嗎?
@houangrpg

houangrpg

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#45樓

"熱狗熱GO"
"adens123"提供給您另外一種思考方向,若您的前提不賣基金,那應該是在意現金流的流量,簡單分為支出和收入。

支出部分:
1.頭期款信貸180萬、3%、7年,23,784/月
2.房貸420萬、2%、20年,21,274/月
合計:45,058/月

收入部分:
1.您的個人薪資
2.債基配息20,000/月
3.房貸請跟銀行申請回復型房貸,每月還款的本金可以回復變成額度,回復額度可以隨借隨還,每個月只收利息,但是利率會比您的房貸利率高一些,例如像我的房貸利率是1.7%,但動用額度利率是2.44%。
我做了一個試算表(實際數據您可以自行再修改)計算每一期月付金中還了多少本金,初期還不多的時候,你可能要稍微撐一下,過了半年到一年累積回復的額度就可以拿來還信貸,或當成各種周轉金來使用,或者像我就是動用來買債基,用配息去還每個月的利息,扣完剩下的再投入債基去滾複利。


(回復型房貸試算表)


回復房貸
不用繳本金嗎?


剛才研究了一下,(看起來跟理財型房貸類似,我看不出差異)
基本上是將繳的房貸數字放到另外一個帳戶
可以隨時動用,領出來就每日計息,存回去就還款
是可以活用的策略
@adens123

adens123

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#46樓

"熱狗熱GO"
"adens123"提供給您另外一種思考方向,若您的前提不賣基金,那應該是在意現金流的流量,簡單分為支出和收入。

支出部分:
1.頭期款信貸180萬、3%、7年,23,784/月
2.房貸420萬、2%、20年,21,274/月
合計:45,058/月

收入部分:
1.您的個人薪資
2.債基配息20,000/月
3.房貸請跟銀行申請回復型房貸,每月還款的本金可以回復變成額度,回復額度可以隨借隨還,每個月只收利息,但是利率會比您的房貸利率高一些,例如像我的房貸利率是1.7%,但動用額度利率是2.44%。
我做了一個試算表(實際數據您可以自行再修改)計算每一期月付金中還了多少本金,初期還不多的時候,你可能要稍微撐一下,過了半年到一年累積回復的額度就可以拿來還信貸,或當成各種周轉金來使用,或者像我就是動用來買債基,用配息去還每個月的利息,扣完剩下的再投入債基去滾複利。

(回復型房貸試算表)


回復房貸
不用繳本金嗎?


對,動用額度的部分每個月只要繳利息。

市面上理財型、回復型、循環型房貸其實都是同一種東西,差異再一開始貸款設定方式的不同。

以房子估價後總額可以貸款600萬為例,可以設定為:
1.200萬本息均攤+400萬額度:200萬已經還給銀行的本金不能回復額度,400萬本身就是額度,可以隨借隨還,每月只繳利息。

2.600萬本息均攤但做成回復型:600萬已經還給銀行的本金可以回復額度,隨借隨還,每月只繳利息。

3.600萬額度:600萬直接做成額度,隨借隨還,每月只繳利息。

例如我一開始房貸300萬是一般本息均攤的,繳到剩下100萬之後轉貸到其他銀行,因為房價漲了擠出了空間,我就設定第1種方式,100萬本息均攤+300萬額度。

看自己本身的需求選擇不同的設定方式。

其實也有回復型(理財型、循環型)信貸,但是期間7年太短、利率太高,有些銀行每年還會多收一筆帳戶管理費,就不推薦了。
@熱狗熱GO

熱狗熱GO

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#47樓

"adens123"
"熱狗熱GO"回復房貸
不用繳本金嗎?

對,動用額度的部分每個月只要繳利息。

市面上理財型、回復型、循環型房貸其實都是同一種東西,差異再一開始貸款設定方式的不同。

以房子估價後總額可以貸款600萬為例,可以設定為:
1.200萬本息均攤+400萬額度:200萬已經還給銀行的本金不能回復額度,400萬本身就是額度,可以隨借隨還,每月只繳利息。

2.600萬本息均攤但做成回復型:600萬已經還給銀行的本金可以回復額度,隨借隨還,每月只繳利息。

3.600萬額度:600萬直接做成額度,隨借隨還,每月只繳利息。

例如我一開始房貸300萬是一般本息均攤的,繳到剩下100萬之後轉貸到其他銀行,因為房價漲了擠出了空間,我就設定第1種方式,100萬本息均攤+300萬額度。

看自己本身的需求選擇不同的設定方式。

其實也有回復型(理財型、循環型)信貸,但是期間7年太短、利率太高,有些銀行每年還會多收一筆帳戶管理費,就不推薦了。


大大這個資訊真得是太好了
@晴天四月

晴天四月

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#48樓

"adens123"
"熱狗熱GO"
"adens123"提供給您另外一種思考方向,若您的前提不賣基金,那應該是在意現金流的流量,簡單分為支出和收入。

支出部分:
1.頭期款信貸180萬、3%、7年,23,784/月
2.房貸420萬、2%、20年,21,274/月
合計:45,058/月

收入部分:
1.您的個人薪資
2.債基配息20,000/月
3.房貸請跟銀行申請回復型房貸,每月還款的本金可以回復變成額度,回復額度可以隨借隨還,每個月只收利息,但是利率會比您的房貸利率高一些,例如像我的房貸利率是1.7%,但動用額度利率是2.44%。
我做了一個試算表(實際數據您可以自行再修改)計算每一期月付金中還了多少本金,初期還不多的時候,你可能要稍微撐一下,過了半年到一年累積回復的額度就可以拿來還信貸,或當成各種周轉金來使用,或者像我就是動用來買債基,用配息去還每個月的利息,扣完剩下的再投入債基去滾複利。

(回復型房貸試算表)


回復房貸
不用繳本金嗎?


對,動用額度的部分每個月只要繳利息。

市面上理財型、回復型、循環型房貸其實都是同一種東西,差異再一開始貸款設定方式的不同。

以房子估價後總額可以貸款600萬為例,可以設定為:
1.200萬本息均攤+400萬額度:200萬已經還給銀行的本金不能回復額度,400萬本身就是額度,可以隨借隨還,每月只繳利息。

2.600萬本息均攤但做成回復型:600萬已經還給銀行的本金可以回復額度,隨借隨還,每月只繳利息。

3.600萬額度:600萬直接做成額度,隨借隨還,每月只繳利息。

例如我一開始房貸300萬是一般本息均攤的,繳到剩下100萬之後轉貸到其他銀行,因為房價漲了擠出了空間,我就設定第1種方式,100萬本息均攤+300萬額度。

看自己本身的需求選擇不同的設定方式。

其實也有回復型(理財型、循環型)信貸,但是期間7年太短、利率太高,有些銀行每年還會多收一筆帳戶管理費,就不推薦了。



這個資訊太重要了, 立刻收藏~~
@晴天四月

晴天四月

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#49樓

另一個思考方向

如果您手中有股票. 是長期領配息用的金雞母.
也可以考慮用股票去質押借款
你可以將借出來的當頭期款. 並且你設定質借的股票也可繼續領股息.


舉例~~~
假設手中持有金融股, 淨值約200萬.
要每年長期領息. 不賺價差. 所以不賣掉.

200萬存股股息. (金融股至少可以抓5%以上, ex.華南.玉山.合庫.台新....).

200萬*6成=120萬(可以借款).
唯一要考量股價波動. 造成的維持率不足問題(不足就補本金或補股票)

期間~ 不須繳本金. 只需繳利息
利率: 前兩天問到低於3%

(詳細作法需細問才知, 因為小妹最近也想利用這方式借貸. 加碼殖利率高的金融股. 養大現金流)

以上不負責任之作法. 盈虧自負嘿!!
@熱狗熱GO

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#50樓

"晴天四月"另一個思考方向

如果您手中有股票. 是長期領配息用的金雞母.
也可以考慮用股票去質押借款
你可以將借出來的當頭期款. 並且你設定質借的股票也可繼續領股息.


舉例~~~
假設手中持有金融股, 淨值約200萬.
要每年長期領息. 不賺價差. 所以不賣掉.

200萬存股股息. (金融股至少可以抓5%以上, ex.華南.玉山.合庫.台新....).

200萬*6成=120萬(可以借款).
唯一要考量股價波動. 造成的維持率不足問題(不足就補本金或補股票)

期間~ 不須繳本金. 只需繳利息
利率: 前兩天問到低於3%

(詳細作法需細問才知, 因為小妹最近也想利用這方式借貸. 加碼殖利率高的金融股. 養大現金流)

以上不負責任之作法. 盈虧自負嘿!!


晴天大大可以詳細分享一下這個做法嗎?
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