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  【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
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文章發表於 : 2018-05-25, 11:41 
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天使人
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註冊時間:
  2013-02-08, 11:03
文章: 25
各位前輩好:

最近剛好聽到我同事問 他有一筆房貸要轉貸
銀行建議他再增貸一部份來投資債基 利用配息來減低他的房貸
所以我同事認為
增貸出來的金額只要繳利息 不用繳本金 負擔較輕
而且基金配息足夠扣除利息 多的就可以拿來繳房貸
等於你沒有多花到錢,還可以減輕負擔 實在是個好方案

但我眉頭一皺 利用投資配息減輕房貸是好方法 但是事情有這麼單純嗎?
果然詳細了解下 又是投資型保單 而且房貸1.7% 增貸居然是2.4%


而且理專建議550萬初期全部一次投入聯博全高收(一年有8%配息)
之後視情況利用基金轉換方式轉為其他基金

這種一次買入 買進點很重要,就賭一次的機會...,沒有分批買進 也沒有逢低加碼機制,只能基金轉換


讓我不禁好奇 如果是我自己會如何規劃

所以我整理了兩個方案的比較
方案一是銀行理專方案(房貸1053萬 + 550增貸)
方案二是我全部用1.7%的房貸(房貸 1550萬)

整理完後發現
1. 同事口中都不用繳的增貸方案
其實30年後連同房貸要繳將近688萬利息
而方案二居然只要繳430萬利息
2. 本來同事認為方案二本利攤要繳的費用遠大於方案一而不認同(54994 > 37360)
但是整個精算 發現兩個方案其實繳費差沒有多少錢
3.重點是30年後 大不同
理專方案: 有一間房子 (550本要還回去,所以要賣基金還款,如果基金虧錢,你就要自己補差額)
自理方案: 有一間房子 + 550萬基金 + 每月36,000元繼續領



再來 理專推薦的是8%的聯博全高收 如果以8%為目標 我自己會如何規劃呢?

投資金額:550萬,預計目標:8% 年領44萬利息
股市:100萬,預計目標:6% 年領 6萬
基金:450萬,預計目標:8.5% 年領38.25萬

投資策略:
1.股市待除息後分批投入(以長期配息6%的股票優先)
2.基金分兩期投入,第一期投入300萬,配置10%基金,每月利息預估30,000
3.基金第二期餘款150萬,先放入台新Richard帳戶活存1%,待各基金低點再陸續投入加碼
4.基金450萬投入,預計年配息45萬(10%),如將來配息降低估打8折年領36萬,加計股票配息6萬,總額42萬,比目標少2萬,每月約少1667元
5.基金配置 請參考附圖
盡量做到市場分散 美股+美高收+美可轉債, 新興市場, 環球高收益 與 投資等級複合債
其中南非幣與美金比例為45:55


雖然自己也有投資債基
但是投資是為了增加資產 並不是為了有繳費或養家的壓力
所以相對保守 不需要勉強
都是分散再分散 跟著強腦逢低進場 如果變高就等下次
南非幣低就買南非幣 美金低買美金起來放之後再扣基金
新興市場本地債低 就天天小額扣(反正鉅亨不用手續費 謝謝強大)
市場哪裡低就買啥 不強求追高
所以 我也沒有短期內這麼大筆金額投資的經驗
想請問各位大大 在這樣的分析與規劃下 是否有不正確或者可以改進加強的地方
請各位指正 也能讓我了解自己的盲點在哪裡

謝謝


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最後由 shaiomy 於 2018-05-27, 12:09 編輯,總共編輯了 1 次。

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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:06 
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名人堂成員 兼 分版版主
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  2012-11-28, 19:38
文章: 1311
我很佩服這個理專,真的是人才!很值得肯定。

只要一個單子,連資產配置規劃都不用,省去時間成本,直接一檔基金一筆搞定。

只要一個單子,先賺你房貸利息,再賺你投資型保單的超高退佣(曾聽說有到兩位數,不知現在還有沒有),再賺你基金申購手續費(投資型保單的基金申購手續費據說就是牌價),做到業績後再賺理專出遊"教育訓練"....

_________________
不可能每次都看對,重點是
看對時大賺 看錯時小賠


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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:13 
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註冊時間:
  2013-02-08, 11:03
文章: 25
mrchildren 寫:
這家銀行的理專很厲害,請問是哪一家的?真的是人才!很值得肯定。

先賺你房貸,再賺你投資型保單的超高退佣,再賺你高基金申購手續費。


M大您好,

理專說買基金不用另外收手續費 還送你投資型保單提供每年12次轉換
不過我算了一下
管理費每月0.1125% 550萬一年要550*0.1125%*12=7.4萬
7.4萬/每次轉換500元=其實可以一年轉換148次,平均一個月轉12次
換句話說你已經先付了148次轉換費用給他,你將來如果沒轉那麼多次,每少一次就虧500元

我只是覺得理專好厲害...很會說....
PS. 銀行是永X銀行 說的我都想逢低買他們家股票了 感覺很會賣保險 哈哈


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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:20 
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天使人
離線

註冊時間:
  2010-12-10, 18:12
文章: 271
投資型保單好像要扣基金手續費3%,550萬就是手續費16.5萬
VS
強友跟著強編去買基金,手續費多半是0

_________________
理想很豐滿 現實很骨感


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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:22 
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天使人
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註冊時間:
  2017-10-05, 16:33
文章: 11
:shock: 小弟也在金融業,理專推銷的產品一定要自己先研究過後,再來評估是否符合自己的需求,不要被人當盤子洗....


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  Re: 借房貸買投資型保單的月配組合 vs 單純借房貸自理月配組合,結果可能差個
文章發表於 : 2018-05-25, 12:25 
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天使人
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註冊時間:
  2013-02-08, 11:03
文章: 25
asdfg 寫:
投資型保單好像要扣基金手續費3%,550萬就是手續費16.5萬
VS
強友跟著強編去買基金,手續費多半是0


這部分我當時還有刻意幫他問理專耶 理專還說沒有手續費
難怪投資型保單到最後都容易有糾紛 很多地方都隱而不談
等到之後發生了 再來吵架認賠

我覺得應該叫我同事趕快去鉅亨網開戶 除了一開始有紅利
到下月底前買配息基金還0手續費 賺很大 (感謝強大跟強編)


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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:25 
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天使人
離線

註冊時間:
  2012-11-28, 19:56
文章: 180
shaiomy 寫:
想到這裡 就覺得這個投資型保單真的是....
(可是我同事昨天還找網頁新聞給我看 法巴人壽這幾年做房貸保單賺很多 好像是專門做這個 而且做得不錯?)
(我心裡想 就是很多像你這樣的人啊 所以他生意好....)

叫你朋友醒醒吧!!!!!
有沒有認識強友真的差很多,差幾百萬阿阿阿!!!!!

_________________
你生氣,股票也不會漲停,又何必~


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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:27 
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天使人
離線

註冊時間:
  2010-12-10, 18:12
文章: 271
請問這個案子的解約金多少%?通常這種懲罰條款都會高到讓你走不了

_________________
理想很豐滿 現實很骨感


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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:31 
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離線

註冊時間:
  2017-06-29, 20:33
文章: 48
我覺得非常好耶
看風險承受度,調整南非幣比例
應該可以拿著這個計畫給你朋友給他參考
也請他自己做些功課

最重要的是,盈虧自負....
==============

銀行勸他只投在聯博全高收也未必一定不好
畢竟這支夠大,經海嘯洗禮後也活過來了
但是理財型房貸比一般房貸利率高,我個人比還是覺得一般房貸好。
投資型保單的部份我也覺得不好,投資歸投資,理財就理財
而聯博全高收8%的肯定是AA,原型其實是AT來的,實際穩定報酬是6%多(所以淨值波動相對小)
拉開長期報酬率線型都等同A2
AA只是息先配給你,然後再算成本
不過以領息為主來說會覺得領的比較爽...

以上有誤也請先進們指正。


最後由 teny224 於 2018-05-25, 12:47 編輯,總共編輯了 1 次。

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  Re: 【小心別多花幾百萬!】借房貸買投資型保單 vs 單純借房貸自理月配組合
文章發表於 : 2018-05-25, 12:33 
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註冊會員
離線

註冊時間:
  2011-01-03, 17:35
文章: 101
還好有認識各位
沒有理財觀念真的很可怕
只能任人宰割


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