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  最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
發表人 內容
文章發表於 : 2018-12-06, 13:18 
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天使人
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  2018-05-20, 15:23
文章: 785
請問A大最近打算跟我同學聯名買套房出租
請問有什麼要注意的呢
資金都投入債基,大約剩下50萬
一人出50買間兩百萬左右的套房出租剩下的再用貸款


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-06, 13:28 
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  2017-05-30, 13:37
文章: 526
來自: 火星的超級衝動派
懶人如我,還是端坐桌前,動動手指、也動動腦,好好地操作金融資產就好了。

https://money.udn.com/money/amp/story/5621/3519045
8-)

_________________

Cut the losses & let the profits run!

__________________


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-06, 13:38 
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  2017-07-20, 06:12
文章: 323
熱狗熱GO 寫:
請問A大最近打算跟我同學聯名買套房出租
請問有什麼要注意的呢
資金都投入債基,大約剩下50萬
一人出50買間兩百萬左右的套房出租剩下的再用貸款


建議如下:
1.不要跟別人合夥,用自己的名字買就好,因為合夥極有可能會拆夥或吵架,以後要處理後續維修、買賣、貸款都很麻煩。
2.盡量買室內15坪以上的房子,這樣貸款成數才能八成以上,但50萬頭期款不好買,買總價250萬又要室內15坪以上的話,一坪10幾萬大概只有高雄、台中、桃園等會有,新北市的話可以找找看,類似泰山、林口、汐止之類。但是不要太偏遠,以免很難租出去。或是買台北市中心套房250萬,也可以考慮,類似大同、萬華區之類。不要買鄉下,難出租又賣不掉。
3.買的地方一定要是自己以後也有可能去住的地方,或是離自己近的地方,最差情況下,也能自己去住,以自住為出發點的話,就完全不怕。
4.交給物業公司管理收租,就不用費心。若只有一間,也可以自己管理看看,磨練經驗。
5.利用青年首購貸款,可以利率1.5%左右,貸四十年。


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-06, 13:59 
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天使人
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  2016-06-21, 17:43
文章: 182
讚同A大觀點
不要和人合夥
因為不管現在多好,未來的事很難說
以後也許對方另一伴有意見
或只要對方想反悔,任何理由都是理由,重點您要自己善後啊!
看過,聽過太多
朋友單純是朋友就好
一旦牽扯到錢
朋友都沒的做
錢真是把利刃啊!
人人愛之
最終卻帶不走
好想問人活在世上,為的是什麼?
哈哈哈哈哈,離題了

另一點,如果是我,我會把錢存債基,每月有現金流進來
因為我很懶,讓錢自己工作就好

小小意見 參考就好


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-06, 16:47 
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天使人
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註冊時間:
  2018-05-20, 15:23
文章: 785
allenlu 寫:
熱狗熱GO 寫:
請問A大最近打算跟我同學聯名買套房出租
請問有什麼要注意的呢
資金都投入債基,大約剩下50萬
一人出50買間兩百萬左右的套房出租剩下的再用貸款


建議如下:
1.不要跟別人合夥,用自己的名字買就好,因為合夥極有可能會拆夥或吵架,以後要處理後續維修、買賣、貸款都很麻煩。
2.盡量買室內15坪以上的房子,這樣貸款成數才能八成以上,但50萬頭期款不好買,買總價250萬又要室內15坪以上的話,一坪10幾萬大概只有高雄、台中、桃園等會有,新北市的話可以找找看,類似泰山、林口、汐止之類。但是不要太偏遠,以免很難租出去。或是買台北市中心套房250萬,也可以考慮,類似大同、萬華區之類。不要買鄉下,難出租又賣不掉。
3.買的地方一定要是自己以後也有可能去住的地方,或是離自己近的地方,最差情況下,也能自己去住,以自住為出發點的話,就完全不怕。
4.交給物業公司管理收租,就不用費心。若只有一間,也可以自己管理看看,磨練經驗。
5.利用青年首購貸款,可以利率1.5%左右,貸四十年。


謝謝A大
主要是手頭上現金就剩50才想說要聯名
小弟住在中部鄉下地方,鄉下地方會增值的房子地段,動不動都是八九百上千萬的透天
實在是買不起,哈哈
想說我同學也想買一間來組
但是他才買一間沒多久,手頭上也剩下大概50
才想說聯名,讓他管理,租金我們六四分
我在好好思考一下,謝謝A大


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-06, 21:25 
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  2017-07-20, 06:12
文章: 323
報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子,收租1.5萬,投報3.8%,看似不高,利用槓桿之後,頭期款出170萬+5萬仲介費,貸款300萬,二十年,每月繳本息1.5萬,收租剛好COVER房貸。經過6年,貸款降到220萬,銀行重新估價可貸350萬,於是將本金130萬增貸出來,貸款350萬,三十年,利率降為1.8X%,每月繳本息1.2X萬,一樣收租1.5萬,每個月還有多2000元現金流,當初本金降為175-130=45萬,30年總繳息為107萬,30年總收租為540萬,30年總獲利為432萬,本金45萬,年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久,當初買房成本越降越低,最後將買房本金全部增貸取回,買房成本歸零,房產繼續收租,等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市,買台中正在蓋的捷運附近的地方,很有潛力。


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-06, 21:59 
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  2010-12-10, 09:47
文章: 6694
我身旁不少朋友合資搞事業,不管賺不賺錢最後都拆夥,連朋友都沒得做。

這些人都是高級知識分子,博士一堆,可以共患難不能共享樂。

不只朋友,親戚更麻煩,尤其是那種三姑六婆。

所以換作是我,只會獨資,免得自找麻煩。

_________________
Investment success doesn't come from "buying good things," but rather from "buying things well"
(投資成功不是因為買到好東西,而是因為「買得好」。)
Howard Marks,
The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-06, 23:44 
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天使人
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註冊時間:
  2018-05-20, 15:23
文章: 785
謝謝大大指教
我想我還是在存個一年在
自己來好了,台中捷運附近的,我在研究看看
謝謝a大
不知道套房能不能用a大那招回覆房貸


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-07, 00:34 
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天使人
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註冊時間:
  2018-08-09, 15:09
文章: 85
allenlu 寫:
報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子,收租1.5萬,投報3.8%,看似不高,利用槓桿之後,頭期款出170萬+5萬仲介費,貸款300萬,二十年,每月繳本息1.5萬,收租剛好COVER房貸。經過6年,貸款降到220萬,銀行重新估價可貸350萬,於是將本金130萬增貸出來,貸款350萬,三十年,利率降為1.8X%,每月繳本息1.2X萬,一樣收租1.5萬,每個月還有多2000元現金流,當初本金降為175-130=45萬,30年總繳息為107萬,30年總收租為540萬,30年總獲利為432萬,本金45萬,年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久,當初買房成本越降越低,最後將買房本金全部增貸取回,買房成本歸零,房產繼續收租,等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市,買台中正在蓋的捷運附近的地方,很有潛力。


--------------------------------
但是這個假設是
第一,房子需要增值
第二,時間需要三十年

另外,我更好奇,利滾利之後,債基三十年的平均報酬會是多少


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  Re: 最近打算跟同學聯名買套房出租,請問有什麼要注意的?(一人出50萬買200萬套房出租,剩下用貸款)
文章發表於 : 2018-12-07, 09:08 
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  2017-07-20, 06:12
文章: 323
ka803.hsu 寫:
allenlu 寫:
報酬率是這樣算:

舉例: 某縣市470萬房子,收租1.5萬,投報3.8%,看似不高,利用槓桿之後,頭期款出170萬+5萬仲介費,貸款300萬,二十年,每月繳本息1.5萬,收租剛好COVER房貸。經過6年,貸款降到220萬,銀行重新估價可貸350萬,於是將本金130萬增貸出來,貸款350萬,三十年,利率降為1.8X%,每月繳本息1.2X萬,一樣收租1.5萬,每個月還有多2000元現金流,當初本金降為175-130=45萬,30年總繳息為107萬,30年總收租為540萬,30年總獲利為432萬,本金45萬,年化投報率為4320000/30/450000=32%。隨著時間越久,當初買房成本越降越低,最後將買房本金全部增貸取回,買房成本歸零,房產繼續收租,等於富爸爸書裡所說的"零成本之無限報酬率"。

中部的話可以買台中市,買台中正在蓋的捷運附近的地方,很有潛力。


--------------------------------
但是這個假設是
第一,房子需要增值
第二,時間需要三十年

另外,我更好奇,利滾利之後,債基三十年的平均報酬會是多少


上面的例子就是我自己2012年買的房子,這間投報還不算高,真的是普通的報酬率,而這種收租報酬率的房子,全台灣到處都可以買得到,所以我特別舉這個案例,就是一般人買房子都可以達到的情況。

收到的房租就是實在的現金收益,可以COVER房貸,不像配息基金一配息,淨值就往下掉。收了多年房租,房價也沒什麼跌,以銀行估價來說算持平,等於淨值相當穩定。目前已經持有這間房子六年半,若沒意外,打算一直持有下去。經過六年後,我也是將本金增貸出來,等於當初只用45萬買到一間房,然後三十年後,這間房子可以自己繳完自己的房貸,並且設理財型房貸可以隨時動用現金。所以既然成本只有45萬,投報又上看10%~32%,就沒必要賣房。如果扣掉空屋率或一些維修,最差收租投報也還有10%以上。但淨值不會像股債市一樣說掉就掉。

房子的價值雖然要等真正賣屋那天才知道,但如果真的想確認房屋價值,隨時問任何一家銀行幫你估價就可以,相當準確。多多利用銀行設定理財型房貸,想用錢,就不必賣屋,銀行真的是我的好幫手。

我覺得房子作為資產配置一環,還是蠻重要的,像全球股債市最近這種跌法,兩天跌6%,說真的心臟要蠻大顆的。配息基金固然不錯,我也買不少配息基金,但是最近的淨值一直掉,等於一整年沒賺錢。這時你會發現,資產裡面有一部分是實體房屋收租,還真的算蠻安心的,簡直算是超強債基,因為住是人類最基本需求,有沒有打貿易戰都得住,失業也得找地方住,沒錢也得住。

然而,房產、基金各有各的好處,我相信債基、股基長期持有還是會賺錢,我也都有買債基、股基,只是若能多另一個武器~收租房產,那就更穩定了。最差情況下,若不租給別人,自己也能搬去住,也不虧。所以才說要買自己未來可能會住的房子,基本上就立於不敗。

房產的好處是可以槓桿4倍,用兩成本金貸八成,銀行借你很低的1.X%利息,分三十年攤還,比股票或基金質借的成數和利息都好很多,一旦簽30年合約,也沒有斷頭風險,只要繳得起每月本息就好。

房產再怎麼跌,三十年內銀行都不會要你追討房屋跌價的部分,但是基金質借一但股市跌破表,銀行就要跟你追繳跌價破表的本金,股市波動大時就緊張了。

因為我的收租自住房產配置60%,現金17%,基金23%,所以遇到最近這種跌法,雖然還是會害怕,但至少還可以暫時撐得住。如果股市跌10幾%,總資產還是維持在97~100%,影響不大。房產裡面又可以設定6成理財型房貸當作現金可以隨時動用,有後援部隊可以支援。

當然基金就算只跌1%我也不願意,只是若真的跌了,至少資產配置當初有做好,衝擊沒那麼大。

照片附上最近在看的書,歡迎大家一起研究,一起努力度過近期震盪。


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最後由 allenlu 於 2018-12-07, 10:07 編輯,總共編輯了 3 次。

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