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請教強友~一個有關到底要持有自住房子?還是變現換成能產生現金流的"金融"資產

9971
@elviscku

elviscku

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#1樓主

拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
小弟想請教一下一個問題:
簡單說是把現有自住房子賣掉,換現金,來創造每月更多的現金流....
本身已經有"不動產"的現金流收益,"金融動產"的收益相對少很多
對於透過高收債來領配息,相當有興趣(請專人管理,每月等領配息,比包租公還爽,也不用擔心房客問題)
但高配息,卻會配到本金,讓我很猶豫.....文長...

請教一個問題!
A:有一市價3000萬的房子,貸款1350萬,如果要繳房貸20年,每年約繳72萬,(本利還),30年房貸約繳48萬,目前屋齡10年(好賣)

B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜,
放置在股要(200萬)
基金(300萬)
配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息

1.如果租每月4萬的,48萬/年,1650萬只要約2.9%即可達成
如果租每月5萬的,60萬/年,1650萬只要約3.6%即可達成
2.打造8~10%的年化報酬率,並且採每月領息的方式,可以產生每月至少8%(132萬-60萬房租=72萬/年,每月6萬;最多可產生每月10%(165萬-48萬=117萬/年,每月領息9.75萬

以上是概抓數據(因為我主觀認定房價會下跌,供給和需求,人口紅利,房價上漲機率幾乎沒有,只是要花多久跌下來,必且我無法控制,任由市場來決定),金融投資至少還有機會可以轉換,所以想賣掉目前居住房子,傳換成金融資產,打造類似退休的現金流,未來20~30年後,到底是房子的殘值(繳完房貸還有市值3000萬?但還是要變現才能吃飯啊?,還是要賭20~30年後所謂的金融資產,高配息的70~80%會配到本金,到實當初投入的1650萬(1000萬都幾乎放到債卷型基金領配息)還會剩多少呢?

想問問看各位大大,如何看待這兩件事情的分析!

我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....
技術指標進出策略資金管控嚴守紀律
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@我是強大

我是強大

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#2樓

成就徽章:強基金創辦人
「市價3000萬的房子,貸款1350萬...」所以有增貸1500萬的空間?何不增貸操作即可,持有房子也持有配息基金。

至於你認為房價會一直下跌...當然以你的意見為準。但我個人淺見是房價還是關係到地點,3000萬的應該在蛋黃區。

我只買蛋黃區的房子,觀察了十幾年,只有這個地區有力對抗房價利空(少子化、景氣、年輕人買不起等等),精確來說,應該是好的地方跟樓層,有錢也買不到。

既然物稀為貴,為何價格會一直下跌呢?

至於你對於「配息基金配本金」的疑慮,網上討論很多了,請爬文:
https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-9958575248632717:9191593247&ie=UTF-8&q=%E9%85%8D%E6%9C%AC%E9%87%91&ref=

Investment success doesn't come from "buying good things",

but rather from "buying things well" 

(投資成功不是因為買到好東西,而是因為「買得好」。) 

~by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor

@我是布魯斯

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#3樓

"elviscku"拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜, 放置在:
-股票(200萬)
-基金(300萬)
-配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)
-現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息
...
我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....

我個人對房地產也沒那麼樂觀,但連自住房屋都賣掉換金融資產,算是比較積極的操作。

在至少有兩棟自有房屋,先假設大小、地點都適合自住的前提下:
最積極者:全部出售轉金融資產,將居住需求視為一種單純的支出,不考慮老年租屋不易的問題,因有長壽村的選項 (生活須能自理)。
次積極者:出售總價較高的房子轉金融資產,這聽起來有點自虐,但也算是延遲享受。

就像現在政府為解決長壽問題,大推以防養老,但除了這個選項外,也可以賣掉房子換金融資產,或者賣大換小,只將差額拿去買金融資產。

我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。

進場成本很重要,如果是金融海嘯低點買的,怎麼也不會有配到本金的"錯覺"或"誤解",因其淨值極低;若是買在相對高點,又剛好碰上快速大跌期間,怎麼配都趕不上淨值的下跌,其他大部分時候,可以說就是在一個區間震盪罷了。總之就是:成本、成本、成本!

viewtopic.php?t=5419
=> 買在紅框跟買在黑框結果差很大。
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@vqw

vqw

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#4樓

有朋友房價6000萬,貸了4000萬,長久只還利息,利息2%多些,用1500萬投資配息商品,月收入有10萬以上,夠生活了。
@teny224

teny224

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#5樓

我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。
@genjay

genjay

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#6樓

小弟有另一個想法

賣掉房子,在買一間3000萬左右的新房,拿600萬當頭款,貸款2400萬,30年月繳 8-9萬

手頭會多出 1千萬現金,拿來佈局配息基金,月配 8-10萬

好處是 一、住新房 二、現金流增加,因為原本貸款也繳 三、手頭多的現金流,可以在拿來運用

小弟就是這樣搞,賣了住了十年的房子,換了二間新房,一間自住,一間待租

手頭又多出現金及現金流,一間用配息養,一間用薪水養

家人住的也開心,現金流壓力也變少,一舉數得
@elviscku

elviscku

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#7樓

"fundhot"「市價3000萬的房子,貸款1350萬...」所以有增貸1500萬的空間?何不增貸操作即可,持有房子也持有配息基金。

沒有增貸的空間啦!了不起在多900萬!但如果這樣操作,就把槓桿玩很大!借錢出來也有壓力!市價3000萬,超過8成是銀行的,我就不認為房子是自己的.....更別說配息基金也有可能崩跌30~50%

至於你認為房價會一直下跌...當然以你的意見為準。但我個人淺見是房價還是關係到地點,3000萬的應該在蛋黃區。

我只買蛋黃區的房子,觀察了十幾年,只有這個地區有力對抗房價利空(少子化、景氣、年輕人買不起等等),精確來說,應該是好的地方跟樓層,有錢也買不到。

既然物稀為貴,為何價格會一直下跌呢?

因為是做房地產的,79~91房地產很慘,大安區公寓700萬內可以買3/2/2,91~103這種公寓飆到2000萬 (大約是300%),一個市場不可能只漲不跌,回跌100%也是合理,所以3000萬的房子,跌回2000萬也不無可能,蛋黃區是抗跌沒錯,但有行無市,變賣也不易....不像金融商品,滑鼠鍵按一下,就算3000萬買,2000萬也是一下就賣掉...房子可不然!大崩盤時,誰買?

至於你對於「配息基金配本金」的疑慮,網上討論很多了,請爬文:
https://cse.google.com.tw/cse?cx=partner-pub-9958575248632717:9191593247&ie=UTF-8&q=%E9%85%8D%E6%9C%AC%E9%87%91&ref=
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@晴天四月

晴天四月

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#8樓

"我是布魯斯"
我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。
...以下恕刪..


請教布魯斯大大
" 只是賴皮有錢不還房貸" 是指什麼意思. 可否說明一下

以下是我的情況. 故想了解布魯斯大大的做法
PS.我們有一間新成屋, 當初買是希望可自住(後來仍住在原本的自住宅)(新房不考慮出租.閒置中..)
目前使用房貸寬限期2年. 2年即將屆滿.(預計下月去原貸款銀行申請寬限展延 )
若展延不成. 考慮房貸轉移到其他銀行
目的是希望可以不攤本金, 只繳利息...
(其實本息攤還每月可靠月配支付. 但私心就不想還本金...)
我的情況並不是無法支付房貸(每月約10萬).
而是不希望把太多錢都壓在這間住不到的房子..
@elviscku

elviscku

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#9樓

"我是布魯斯"
"elviscku"拜讀各位強友的文章有一小段時間,緣起是0本金實驗吸引我.....
B:如果賣掉選擇租屋,每月承租5萬的房子(1年租金60萬),賣掉得到現金1650萬,配置得宜, 放置在:
-股票(200萬)
-基金(300萬)
-配息債卷(1000萬)全球投資等級、新興市場高收(高波動的的部位(南非幣)放置約25~30%,中間波動的40~50%,低波動的20~30%)
-現金(150萬)再作一些期貨、選擇權
全部綜合放置取得年化報酬率8~10%的配息
...
我刻意只抓到8~10%,就是不希望領到高配息,但卻是從本金來,然後淨值一直掉....

我個人對房地產也沒那麼樂觀,但連自住房屋都賣掉換金融資產,算是比較積極的操作。

就是怕太積極,所以想請教這邊的強友!哈哈......

在至少有兩棟自有房屋,先假設大小、地點都適合自住的前提下:
最積極者:全部出售轉金融資產,將居住需求視為一種單純的支出,不考慮老年租屋不易的問題,因有長壽村的選項 (生活須能自理)。

其實把房子想成基金,既然預計未來會跌(不看好)那現在高賣,未來再低買回來即可
也不用淪落到老年租屋....3000萬賣,2000萬買...(當然不可能買回同一間,但總是有類似產品吧)尤其這10年,台灣房地產蓋一堆


次積極者:出售總價較高的房子轉金融資產,這聽起來有點自虐,但也算是延遲享受。

就像現在政府為解決長壽問題,大推以防養老,但除了這個選項外,也可以賣掉房子換金融資產,或者賣大換小,只將差額拿去買金融資產。
這也是很好的選項,還有就是賣蛋黃 買蛋白....賣市區 買郊區

我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。

進場成本很重要,如果是金融海嘯低點買的,怎麼也不會有配到本金的"錯覺"或"誤解",因其淨值極低;若是買在相對高點,又剛好碰上快速大跌期間,怎麼配都趕不上淨值的下跌,其他大部分時候,可以說就是在一個區間震盪罷了。總之就是:成本、成本、成本!
這當然是最好的操作!但有時候就是無法天時地利都配合
感謝

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@elviscku

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#10樓

"vqw"有朋友房價6000萬,貸了4000萬,長久只還利息,利息2%多些,用1500萬投資配息商品,月收入有10萬以上,夠生活了。


這就是用2000萬,玩6000萬的槓桿....如果房價腰斬1半,賣掉房子還到欠銀行1000萬 變現也不易 6000萬的房子 銀行或是買主都會很謹慎 要轉手不容易 而且借錢不還 總是感覺欠人家 習慣收租 不習慣繳錢給銀行 這就看每人心態怎樣了
感謝
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@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#11樓

"晴天四月"
"我是布魯斯"
我自己並未賣掉自住房屋,因為進可攻、退可守,至少年紀較大的我不用擔心以後租不到房子,只是賴皮有錢不還房貸,另外再借信貸,拿去買金融資產,除了配息基金比你規畫的多以外,其他的子項目金額差不多。
...以下恕刪..

請教布魯斯大大
" 只是賴皮有錢不還房貸" 是指什麼意思. 可否說明一下

以下是我的情況. 故想了解布魯斯大大的做法
PS.我們有一間新成屋, 當初買是希望可自住(後來仍住在原本的自住宅)(新房不考慮出租.閒置中..)
目前使用房貸寬限期2年. 2年即將屆滿.(預計下月去原貸款銀行申請寬限展延 )
若展延不成. 考慮房貸轉移到其他銀行
目的是希望可以不攤本金, 只繳利息...
(其實本息攤還每月可靠月配支付. 但私心就不想還本金...)
我的情況並不是無法支付房貸(每月約10萬).
而是不希望把太多錢都壓在這間住不到的房子..
我指的是手上有錢時,大部分人會急著想把貸款還掉省利息,而自己不但沒提前還房貸,還另外去借信貸。對於不動產,甚至所有的物品,原則上我抱持的觀念是 "物盡其用",所以我應該不會放一間房子既不出租、又不出售。

若晴天大想使用只繳息的房貸,就我所知,應該有幾種方式:
- 長期房貸之寬限期:最短1年、長則3年,典型的是2年,也可能有機會延長。
- 1~2年短約:利率比一般型房貸略高,但不知是否近年房價下跌,朋友在續約時被銀行要求多少還一些本金、同事則是跟銀行盧很久才多簽一年不還本金,另外續約可能還是要開辦費。
- 理財(循環)型房貸:跟短約類似也是利率較高,但非短約、不必常常就要續約。我廿年前借過一次,之後就沒再借過了。依版上其他大大的經驗,應該是只要繳息即可。
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@elviscku

elviscku

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#12樓

"teny224"我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。


基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方
技術指標進出策略資金管控嚴守紀律
@allenlu

allenlu

名人堂成員

#13樓

"elviscku"
"teny224"我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。


基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方


我的作法是,將收租物件和自住房子都增貸,但是不賣房子,也不貸到滿,現金額度一部分放在理財型房貸,如果真的將來付房貸有問題,到時再賣房子就好了,但若現金有一千多萬以上,以配息基金支付房貸不是太大問題。但原則上,我也不會過度貸款,貸款的金額會在我理智可以承受的範圍,有時候其實習慣就好了,雖然有房貸,只要有房客和基金幫你付,是雙重效益,因為配息基金有時候也有可能大跌,收租和基金兩者並存的好處是彼此不相關,風險分散。若遇到股災時,會慶幸還有收租,心理上比較撐得過。做生意的人很少不貸款,運用貸款是邁向成功的好工具。

收租物件是否要賣掉,要看物件本身條件,如果收租情況良好,租金可以COVER房貸,就可以不賣,等於一直累積資產,去辦理財型房貸就可以變現,記得善用VIP條件,可以貸更多。或是房子一邊收租一邊賣,若沒賣掉也不急,收租還是持續進行,資產持續累積。如果收租物件本身條件差又無法改善,或貸款過多,賣掉一些房子也是可以。

其實老年以後會更需要醫療資源,台北市醫院多,公車捷運交通方便,雖然搬到鄉下固然便宜,看病的頻率或等級到一定等級以上,醫療的便利性就會差很多。這也是我希望台北市(或雙北)至少要留一間房子的原因,若是賣掉,幾年後反而更貴,可能買不回來。所以將房子增貸出來,同時擁有房子和現金,比較方便。
@我是強大

我是強大

管理員

#14樓

成就徽章:強基金創辦人
"elviscku"因為是做房地產的,79~91房地產很慘,大安區公寓700萬內可以買3/2/2,91~103這種公寓飆到2000萬 (大約是300%),一個市場不可能只漲不跌,回跌100%也是合理,所以3000萬的房子,跌回2000萬也不無可能,蛋黃區是抗跌沒錯,但有行無市,變賣也不易....不像金融商品,滑鼠鍵按一下,就算3000萬買,2000萬也是一下就賣掉...房子可不然!大崩盤時,誰買?

我只買大安區跟信義區,對於大大說到「蛋黃區變賣不易」、「有行無市」,實在跟我的買房經驗相差太遠。不過既然大大是做房地產的專家,還是應以大大的觀點為準,謝謝大大的分享。

Investment success doesn't come from "buying good things",

but rather from "buying things well" 

(投資成功不是因為買到好東西,而是因為「買得好」。) 

~by Howard Marks, The Most Important Thing: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor

@jsfun

jsfun

天使人

#15樓

"allenlu"其實老年以後會更需要醫療資源,台北市醫院多,公車捷運交通方便,雖然搬到鄉下固然便宜,看病的頻率或等級到一定等級以上,醫療的便利性就會差很多

真的是這樣,老了反而應該住在市區
@elviscku

elviscku

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#16樓

"allenlu"
"elviscku"
"teny224"我是覺得如果已經確定不工作想退休了
也不打算住在價值3000萬房產的蛋黃區
1650到手,500萬去鄉下住個透天,或是蛋白區買個中古大樓住
剩下1150萬左右做一些資產配置(含配息),也是很好生活的

這當然是我夢想生活,可惜小孩還小,短時間離不開蛋黃區

若是還要工作,居住上有地段的要求
我會覺得房子保留,貸出現金來配置較有彈性
當然這樣子心理上的壓力稍高
但因為也有在工作,加上現在房貸低利
應該還是一個不錯的作法。
我自己也是這麼做,手上的資金足夠還清房貸
但我選擇放放在基金,就當成是我用低利跟銀行借了那些錢一樣
我相信就算我進場的成本偏高了,時間久了總會慢慢配回來的。


基本上我是這樣規劃,貸款的1350萬去買房子收租(房地產我比較專業)
當初也沒有甚麼南非幣15%配息的東西 高收債也不多 這6~7年才有比較多所謂的高配息的基金
基本上房子收租5~6%就算不錯了(10年內買到的)大台北...太偏的地方或是外縣市 桃園 中壢那種有可能還是破10%的租金報酬率
因為房價低

原本是想賣掉當初買的收租產品 但就是碰到不動產不易變現的問題 遲遲無法變現(跟金融商品很大的不同)
所以才想變賣自己的住家 高賣 先去租房子 等到房價再緩跌個幾年 之後再視情況入手
當然搬家或是傳統觀念 比較有衝突
但以再增加每月現金流這條路上
這是我想到的解法

也是我來這邊請教強友的原因
看看是否還有我沒想到的地方


我的作法是,將收租物件和自住房子都增貸,但是不賣房子,也不貸到滿,現金額度一部分放在理財型房貸,如果真的將來付房貸有問題,到時再賣房子就好了,但若現金有一千多萬以上,以配息基金支付房貸不是太大問題。但原則上,我也不會過度貸款,貸款的金額會在我理智可以承受的範圍,有時候其實習慣就好了,雖然有房貸,只要有房客和基金幫你付,是雙重效益,因為配息基金有時候也有可能大跌,收租和基金兩者並存的好處是彼此不相關,風險分散。若遇到股災時,會慶幸還有收租,心理上比較撐得過。做生意的人很少不貸款,運用貸款是邁向成功的好工具。

收租物件是否要賣掉,要看物件本身條件,如果收租情況良好,租金可以COVER房貸,就可以不賣,等於一直累積資產,去辦理財型房貸就可以變現,記得善用VIP條件,可以貸更多。或是房子一邊收租一邊賣,若沒賣掉也不急,收租還是持續進行,資產持續累積。如果收租物件本身條件差又無法改善,或貸款過多,賣掉一些房子也是可以。

其實老年以後會更需要醫療資源,台北市醫院多,公車捷運交通方便,雖然搬到鄉下固然便宜,看病的頻率或等級到一定等級以上,醫療的便利性就會差很多。這也是我希望台北市(或雙北)至少要留一間房子的原因,若是賣掉,幾年後反而更貴,可能買不回來。所以將房子增貸出來,同時擁有房子和現金,比較方便。


感謝大大分析:
但這邊的各位,感覺大部分還是認同房架不跌的情況下持有 增貸 未來買不到 越來越貴等
但我想講的是 如果未來房價是跌呢?
那為何不再房價高點出脫 股價 基金如果來到高檔 不是都匯減少部位 停利嗎?
我是想用金融的角度來切不動產 觀念應該是一樣的 只是房產看的是10年線吧(應該現在是台股15000點的位置XD)
增貸 每月還得錢也是變多 如果資產增值 當然不怕 但如果是貶值呢?
再來就是回到配息率降低 有資金缺口 不是只有房貸的資金缺口
更會壓縮到平日的開銷

因為牽涉金額是上千萬
所以差個1~2%就會差很多
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天使人

#17樓

看完樓主發文,感覺樓主心中已有答案,就是認為房價會跌,甚至連"蛋黃區回跌100%"這種極端論點都出現了(其實這個我看不太懂,意思是房價變成0???)

既然樓主認為房價會跌,當然就該賣房,之後再接回,但在投資上,沒有人可以預測未來,不管什麼線都只是輔助工具,這裡才有一堆強者在強調資產配置的重要性

樓主堅信房價會跌,就賣吧,問再多也沒用,徒增困擾,但是若覺得房價未來漲跌不確定,就學大部分強者分散持有資產,有房也有基,兩邊都保持獲利機會

個人意見
@我是布魯斯

我是布魯斯

名人堂成員

#18樓

"russell"看完樓主發文,感覺樓主心中已有答案,就是認為房價會跌,甚至連"蛋黃區回跌100%"這種極端論點都出現了(其實這個我看不太懂,意思是房價變成0???)

既然樓主認為房價會跌,當然就該賣房,之後再接回,但在投資上,沒有人可以預測未來,不管什麼線都只是輔助工具,這裡才有一堆強者在強調資產配置的重要性

樓主堅信房價會跌,就賣吧,問再多也沒用,徒增困擾,但是若覺得房價未來漲跌不確定,就學大部分強者分散持有資產,有房也有基,兩邊都保持獲利機會

個人意見

不是跌到零啦!以版主的意思是原本大安區的房子750萬(版主原本的數字是700萬)可以漲300%到3,000萬,也能跌掉一半剩1,500萬。

我跟版主一樣是對未來房地產比較不看好,但我沒選擇先賣高再買低的原因,除了自己年紀較大之外,最重要的是:老人家那種"有土斯有財"的觀念太強大,我不想被長輩唸到臭頭,另外,我目前自住房屋土地持份大、且周邊工作機會多,相對抗跌性高。

所謂蛋黃區的房子相對抗跌沒錯,但是抗跌也不過是比起其他區域跌得少而已、而不是完全不跌。至於蛋黃區房價會不會跌掉一半 ... 我猜近三五年看不到,但50年後不知道,看看目前日本有一堆房子 (雖然在郊區) 要送人的狀況就能略知一二,但50年後我早已百年了,屆時已不關我的事。另外我很能接受入住養生村的想法,所以長期持有房屋非必要,就算傳承給小孩,就善用每年220萬的免稅額給現金,因為也搞不清楚孩子以後的工作會在哪裡、會不會常常更換、需不需要飛來飛去?

不過,我覺得版主可能已經錯過最好的時間點,因為房價相對高點在2013~2015年間。分別有一個同事跟朋友就是高點入手,慘遭套牢,現在都很痛苦:一個賺不到價差先出租,賺取頂多抵掉銀行利息的租金;另一個更慘,因為又剛好碰到公司裁員,繳不起貸款,不得不認賠殺出,自備款幾乎都賠掉了。

現在雖然還有價差,只是相對少了。版主的確已經有預設立場,不過,我算跟版主是站在同一邊的。
總經太難懂,但可不可能 "看著線圖走勢,心中有感,再理性決策"?你賺的一塊錢不是你的一塊錢,你存下的一塊錢才是;但存下來的那一塊錢要以何種形式存在?
@iabuw

iabuw

天使人

#19樓

如果擔心配息基金會配到本金
應該想到房價也有下跌風險,所以其實是一樣的意思

個人認為光是不用擔心房客素質,和房屋折舊,火災地震等風險
配息基金就已經完勝

實踐全手動單筆

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