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  請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
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文章發表於 : 2019-04-06, 19:52 
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天使人
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  2018-01-27, 22:28
文章: 38
小弟在上市科技公司上班,年收約110萬,無不良嗜好(除了買基金XD),最近看了一個喜歡的房子,價位大約在450萬:

- 計畫A: 用老家貸400萬+我的50萬存款

家裡最近現金有點緊無法以現金支援我,但願意調用老家的住宅貸款額度可以貸400萬出來,連同我的50萬存款,讓我一次繳清要買的450萬房子,但之後要由我自己負擔每月繳款,貸400萬2%30年每月還本利約1.5萬,雖然說有點小負擔,但也還在我的居住支出容許範圍之內,本來就這樣打算開心地去買房了,但這陣子也在小規模實驗貸款買基金,一想不對,自己年紀已經快40,先前沒上班一陣子,深深感受到每個月沒有收入還是要支出生活費的狀態,想著萬一未來失業或是生病,又來個空窗期的話,少掉先前的50萬存款,每個月的負擔其實也不小,另外也不想被房貸影響未來的職涯選擇,因此著手生出計畫B

先提一下前次約30萬信貸的基金實驗,2018年8-9月貸款下來,一半資金買了南非幣計價的新興本地與美元債,當時以為已經跌一段了,結果後面再摔下來到現在含息也還無法翻正(本地-6%/美元-1%),另一半資金當時觀察股市可能會回檔,因此分三個月從2018/9-11月定期定額扣款南非幣計價安聯收益成長,到目前不含息達+3%,30萬買完後,後續每月持續定期定額安聯收益成長3-5千,也在最近多買一筆新興本地債,這次信貸債券基金實驗的心得有兩點,一來是時機很重要,淨值要買得夠低才不會造成後面下跌每月收益變差,二來是後續要有資金持續分批再投入才行,之後配息會降,匯率也會降


- 計畫B: 0本金買房+月配6萬退休金

* 第一步:從老家貸款500萬出來(最高額度),2%30年寬限期6個月,1-6個月寬限期內月繳8333(寬限期是為了佈局的時間用),寬限期後每月本利18709

* 第二步:資金分配: 500萬當中,200萬準備過幾個月買房用,50萬緩衝備用,250萬配置基金,由於南非幣近期在低檔,因此以投入南非幣為主,預計配置在安聯收益成長+美高收+新興本地+新興美元各1/4

* 第三步:入場節奏感 (自以為的):近期120萬買新興本地與新興美元,抓13%年報酬的話,月息1萬3,可以應付寬限期內每月利息(8333),0-6個月待股市回檔,130萬買美高收與安聯收益成長,抓13%年報酬的話,月息1萬4,連同新興債月息共2萬7

* 第四步:6個月內買下450萬的房子,以老家貸出來的200萬作為頭期款,另以新家貸款6成250萬,2%30年每月本利9240,連同老家500萬貸款總共月繳27949,差不多可以由250萬的債券配息(2萬7),來支付兩個房子750萬30年貸款的月繳本利攤還費用,當然如果房貸能談到2%以下或是每月債息超過13%,債息會再超過每月繳款一些些,但總不能一直這樣下去30年,配息跟匯率調降就G了

* 第五步:每個月還是存下原本計畫A裡要月繳的1.5萬,預計一年可以存20萬左右,把這個20萬找時機再投入,每月配息會多2000左右,等於每個月多還2000,並也為了維持住13%的配息,每年持續如此投入20萬,多出來的配息每月就多還貸款,也符合強大的逢低買有錢買分批買的原則


預估成果:以試算表去跑出來後,預計17年可以繳清750萬貸款,並獲得一個本金570萬月配息6萬的債券基金組合 https://docs.google.com/spreadsheets/d/ ... sp=sharing

風險評估:
1. 時間太長:17年真的很久,會發生什麼事其實真的不曉得,貸款利率還是這麼低嗎?之後還有13%基金可以買嗎?南非到時還在嗎?
2. 配息匯率降太快:如果配息匯率降太快,每年20萬再投入債券補充也不夠繳貸款,如此就得自己再補齊每月繳款

如果手邊突然有錢,就加大投入債券增加配息金流,另試算了每年如果投入30萬而不是20萬,可以在14年又10個月還清,並獲得一個本金670萬月配7萬的債券基金組合,也幻想一下如果每三年天降財神爺,每3年不是再投入20萬而是投入100萬到債券基金裡(家裡贊助/工作升職/刮刮樂....),這樣可以在13年又2個月還清,並獲得一個本金820萬月配8.8萬的債券基金組合


想請益各位前輩,請大家給小弟指教,謝謝~



借一下M大的聲明:本文為個人經驗分享,純粹只是在實驗過程中學到不少東西,有些心得跟各位分享而已,絕對沒有鼓勵大家借錢投資,更沒有推薦特定基金的意思。跟單請盈虧自負!!!


最後由 mb23 於 2019-04-06, 22:00 編輯,總共編輯了 1 次。

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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-06, 20:26 
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名人堂成員
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  2017-05-30, 13:37
文章: 1402
來自: 火星的超級衝動派
看到眼睛都花了 ... ;)
原則上就是用兩棟房子抵押借出750萬,投入500萬,以13%配息率計,孳息可以完全cover房貸以外,還能存下一些伺機而動,另外也慢慢多還一些本金,好讓房貸提前在17年清償。

我只想問:一定借得到30年房貸嗎?尤其是老家那一棟 ... :roll:

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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-06, 22:11 
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天使人
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註冊時間:
  2018-01-27, 22:28
文章: 38
布大不好意思,下午一頭熱把所有的想到的東西都放上來,的確太多數字了,剛剛已經把一些不需要的資訊刪掉,也重新排版了一下,應該比較好閱讀了....:P


的確目的是用兩棟房子貸款750萬,然後以250萬的13%債券基金配息來還每月本利攤還,之後每年再加碼20萬到債卷基金的本金中增加現金流

會抓30年貸款的原因是因為如此才能夠用250萬的13%債卷配息基金去還750萬的房貸(約2萬7),20年貸款的話每月本利攤還要到3萬8了


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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-06, 23:04 
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名人堂成員
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  2017-05-30, 13:37
文章: 1402
來自: 火星的超級衝動派
mb23 寫:
... 會抓30年貸款的原因是因為如此才能夠用250萬的13%債卷配息基金去還750萬的房貸(約2萬7),20年貸款的話每月本利攤還要到3萬8了

我通常速算借100萬房貸,20年期每月本利均攤約5,000元,30年期近3,700元。卅年房貸當然月繳金額少,但借貸條件較嚴格,萬一只能借到廿年期,是否另有備案? :idea:

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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-07, 01:58 
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天使人
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  2017-11-03, 23:34
文章: 15
如果每年投入的資金斷了~
會有什麼結果?
只有負擔的起房貸,但無法存到每月6萬退休金?


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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-07, 02:01 
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  2017-06-29, 20:33
文章: 94
雖然沒有前輩們那樣忍功一流,可以忍到拿到很低的進場點
但我也算是跟前輩們一樣,忍著南非幣的波動進場拼拼看,也有一二年了
說說我的意見(包括我這些年,買屋,換屋,和銀行貸款交涉的心得)

首先樓主的方法似乎弄得過於複雜,也會比較不容易談利率
先把一切簡化,也要把一切先做最壞的打算才行
版上許多前輩的玩法,為何玩起來不覺得那麼危險
因為大多數人的玩法,大概都是,原房屋已無房貸的情況下,去貸出錢來
再去投資或是套利,也就是說若把投資的錢拿回來去還掉貸款,通常是可以還清的
有些前輩們另有其他被動收入,或是本業仍然堅強

目前來看要考慮以下幾點
1。如前面前輩所言,房貸也有可能只能申請到20年房貸,最好先以此為基礎來計算(不然每月要還的差很多)
2。本業操不操,是否穩定,萬一投資標的若干年後不行,是否扛得住(這麼高的利率恐怕主力必是南非)
若是南非幣將來,從現在2.18真的慘到變成1比1,剩下的本金和配息掉到剩本來不到46%,是否撐得住
3。南非真的永遠都有多出這5-6%的套利空間嗎?看看幾年前很HOT的澳幣那些,當年利率也是超高而如今年美元都比不上。
4。樓主為何想買的房子只估貸六成? 若名下無房,第一棟可貸8成,而且非二次貸款出來的話,利率談到1.7%以下非難事
是否樓主名下仍有其他房產,還是因為先前信貸壓縮了額度和信用?

一般來說,簡單合理的作法
欲購房屋 450萬假設正常第一間可貸最高8成,450x0.8=360萬,自備款2成 90萬
假如有仲介費 2%=9萬,加上一些有的沒的簡單費用(裝個冷氣,上漆什麼的),備個20萬
所以至少自備 90+20=110萬

"正常說來,要買450萬的房子,樓主現有資金50萬,只要再備60萬左右,應可買下
負擔360萬房貸,用20年攤還的話 1.7% 月繳 17705"
以上就是樓主買這間房正常該準備的,多備60萬的資金,房貸為360萬元,月繳17705元

也就是說,原本老屋的借貸只要借到60萬以上就足夠了
其他多借的就是要拿來套利的,我是覺得要保守些。
其他部份就不難計算了。
一定要先算好最壞的打算
以目前情況,再怎樣都會多出420萬的負債
樓主年收雖有110萬,但年近40,現金卻僅有50萬可運用
仍然過於危險,需量力而為
不然我覺得只要借出夠買的錢即可
總共借420萬,一個月繳二萬多當成是繳房租即可,相對安全。
有什麼情況最多是新買的房子將來再賣掉就好
不至於老家因此被影響到。


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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-07, 11:28 
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  2018-01-27, 22:28
文章: 38
minachiang 寫:
如果每年投入的資金斷了~
會有什麼結果?
只有負擔的起房貸,但無法存到每月6萬退休金?


投入資金斷了可能除了最後退休金存不到,我想每年配息下降也應該會低於繳款金額


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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-07, 11:40 
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  2018-01-27, 22:28
文章: 38
teny224 寫:
雖然沒有前輩們那樣忍功一流,可以忍到拿到很低的進場點
但我也算是跟前輩們一樣,忍著南非幣的波動進場拼拼看,也有一二年了
說說我的意見(包括我這些年,買屋,換屋,和銀行貸款交涉的心得)

首先樓主的方法似乎弄得過於複雜,也會比較不容易談利率
先把一切簡化,也要把一切先做最壞的打算才行
版上許多前輩的玩法,為何玩起來不覺得那麼危險
因為大多數人的玩法,大概都是,原房屋已無房貸的情況下,去貸出錢來
再去投資或是套利,也就是說若把投資的錢拿回來去還掉貸款,通常是可以還清的
有些前輩們另有其他被動收入,或是本業仍然堅強

目前來看要考慮以下幾點
1。如前面前輩所言,房貸也有可能只能申請到20年房貸,最好先以此為基礎來計算(不然每月要還的差很多)
2。本業操不操,是否穩定,萬一投資標的若干年後不行,是否扛得住(這麼高的利率恐怕主力必是南非)
若是南非幣將來,從現在2.18真的慘到變成1比1,剩下的本金和配息掉到剩本來不到46%,是否撐得住
3。南非真的永遠都有多出這5-6%的套利空間嗎?看看幾年前很HOT的澳幣那些,當年利率也是超高而如今年美元都比不上。
4。樓主為何想買的房子只估貸六成? 若名下無房,第一棟可貸8成,而且非二次貸款出來的話,利率談到1.7%以下非難事
是否樓主名下仍有其他房產,還是因為先前信貸壓縮了額度和信用?

一般來說,簡單合理的作法
欲購房屋 450萬假設正常第一間可貸最高8成,450x0.8=360萬,自備款2成 90萬
假如有仲介費 2%=9萬,加上一些有的沒的簡單費用(裝個冷氣,上漆什麼的),備個20萬
所以至少自備 90+20=110萬

"正常說來,要買450萬的房子,樓主現有資金50萬,只要再備60萬左右,應可買下
負擔360萬房貸,用20年攤還的話 1.7% 月繳 17705"
以上就是樓主買這間房正常該準備的,多備60萬的資金,房貸為360萬元,月繳17705元

也就是說,原本老屋的借貸只要借到60萬以上就足夠了
其他多借的就是要拿來套利的,我是覺得要保守些。
其他部份就不難計算了。
一定要先算好最壞的打算
以目前情況,再怎樣都會多出420萬的負債
樓主年收雖有110萬,但年近40,現金卻僅有50萬可運用
仍然過於危險,需量力而為
不然我覺得只要借出夠買的錢即可
總共借420萬,一個月繳二萬多當成是繳房租即可,相對安全。
有什麼情況最多是新買的房子將來再賣掉就好
不至於老家因此被影響到。



感謝Teny大的豐富資訊分享,的確今早睡醒想想要完全靠南非幣配息來支撐房貸繳款實在心理壓力太大了

新家只能帶六成是因為屋齡高36年又在山坡地上,所以條件不佳,利率可能也不好,因此家裡才提議用老家來貸,老家那間先前與銀行已有往來貸款,銀行承辦也是家裡熟識朋友,目前老家是出租給別人,父母另外住在別的地方,租金算是他們退休金的一部份來源

今早最新的想法,還是老家條件較佳,目標看是否可以用30年貸500萬出來,如果可以1.7%30年月繳17740,1.7%20年的話月繳24590,看最後是多少還是要把它當作房租來繳,多出來的50萬當作是短期投資,入場南非幣計價債券基金,有什麼狀況也可以抽身轉換到其他投資標的,每個月以補貼的概念補個6000,如此心態調整後心裡輕鬆多了,至少能達成我的0本金買房的目的


再次謝謝Teny大的經驗分享~


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  Re: 請益:13%債券基金打造 = 0本金買房+17年繳清貸款外加月配6萬退休金
文章發表於 : 2019-04-07, 20:13 
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名人堂成員
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註冊時間:
  2012-11-28, 19:38
文章: 1960
我會先想到最壞狀況,如果這狀況可以承受,才會進行。

最佳條件是樓主提的老家貸30年/500萬/1.7%月繳17,740,若能順利貸出,心理壓力不會這麼大,心理壓力小,較不會做出愚蠢決策,勝算較高。

若只有20年,我就會斟酌了......

_________________
不可能每次都看對,重點是
看對時大賺 看錯時小賠


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