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  2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
發表人 內容
文章發表於 : 2019-09-27, 16:21 
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天使人
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  2019-09-17, 16:42
文章: 19
漂泊離家10多年,每次搬家的時候都感到一種居無定所,無殼蝸牛的無力感

這些年來,總共繳給了房東們至少400-500萬的租金

在各種評估下,於是小弟在家人的幫忙下購入人生第一個自有宅

2300萬的房屋購置+200萬的裝潢+家具
一共2500萬的房屋

但是購入的時候心裡很掙扎 有幾個問題也想請各位強友幫忙指導一下

問題一: 一樣9年,房屋最多漲798萬,而複利投資年化8%的商品能有1500萬的收入,如何操作能彌補這700萬的差距?

房屋年增 (71坪三年漲幅266)

如果以投資來說,頭期款440萬,投資頭資型等級債(6.5%),一年可獲得利息:28.6萬
如果以租房情況下,每年只需要開銷42萬
買房卻需要支付每年的利息共:19.14萬

以機會成本來說,買房的成本是 犧牲了頭期款每年創造的利息收入+每年支付的利息+稅務(大概3萬)

買房成本:約50.74萬
租房成本:約42萬

但是支付本金+利息的資產配置必須配置將近1500萬的資產才夠不動用到工作收入的情況下支付這些利息及本金

如果以年化報酬率8%的情況下9年資產會翻一倍

問題二: 如果在股市大幅下跌時(2021-2024?),是否這幾檔基金的投資依然能產生足夠的獲益支付?

以經濟數據來說
1.美國公債殖利率倒掛的2年後必然走向衰退
2.英國脫歐
3.中美貿易戰
4.全世界都在做QE
5.股市不會只漲不跌

綜合以上幾點來看,在2021年或2024年必然會有一次大型的回調?

問題三:配置全球高收債或是美國高收債,以25年期來看是可行的嗎?
會不會傷及本金.配息又無法應付房貸

原本想學習版上各位強友配置配息超過11%的高收益債或股債平衡的基金,如果年化11%,只要1000萬的投資組合就能省下500萬做為股災來臨時後炒底資金~~~~

但是後來發現....股災來臨時,高收債的基金平均跌幅都是25-40% 使我望而卻步


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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-27, 16:42 
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  2017-05-29, 07:55
文章: 653
mark3883 寫:
在各種評估下,於是小弟在家人的幫忙下購入人生第一個自有宅
2300萬的房屋購置+200萬的裝潢+家具
一共2500萬的房屋
但是購入的時候心裡很掙扎


破題: 買自用宅又考慮投資效益, 只能說, 你想太多了....

1: 買保單要跟做投資分開, 買自用宅建議一樣要跟做投資分開
2: 如果你有買房的需求, 也付得起(but...感覺樓主貸得有點多 :shock: ), 那就買吧, 別想太多...
3: 魚與熊掌, 不可兼得; (感覺樓主數鈔票的樂趣勝於住自己的窩?!.. :mrgreen: )


jack

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最後由 jack1234 於 2019-09-27, 16:53 編輯,總共編輯了 1 次。

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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-27, 16:51 
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  2012-11-28, 19:38
文章: 2166
來自: 媒體說的理財狂人M大...摟洗襪 (已哭)
mark3883 寫:
漂泊離家10多年,每次搬家的時候都感到一種居無定所,無殼蝸牛的無力感

這些年來,總共繳給了房東們至少400-500萬的租金

在各種評估下,於是小弟在家人的幫忙下購入人生第一個自有宅

2300萬的房屋購置+200萬的裝潢+家具
一共2500萬的房屋

但是購入的時候心裡很掙扎 有幾個問題也想請各位強友幫忙指導一下

問題一: 一樣9年,房屋最多漲798萬,而複利投資年化8%的商品能有1500萬的收入,如何操作能彌補這700萬的差距?...(之後省略)


買房的初衷是什麼?看你的發文是不想漂泊,也不想繳房租,那買房後不就達成要求了嗎?怎麼突然又把他當投資商品看待,嫌他投資效益不好?

你提出的另兩個問題,我還是那句老話,投資一定有風險,你的配息就來自你負擔的那些風險,沒有海嘯淹來還要求配息不能降的道理,睡不著就千萬別碰。

如果真的有心想了解,布大的這篇經典文(https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=5419)計算過過海嘯來時聯博全球高收益債券基金的各項數據真實變化,算一算自己能否承受,能承受再試算下一步。

再次提醒只要有一點疑慮就千萬別碰,不然就是噩夢的開始。

祝你好運。

_________________
不可能每次都看對,重點是
看對時大賺 看錯時小賠


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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-27, 17:19 
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天使人
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  2010-12-10, 09:48
文章: 629
如果你是從投資角度,問房子跟基金的投資效益比較,就像下面這一篇,大家的回答會比較中立

https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=7354

但你是自住房,不是投資工具,給你的安定感是無法用金錢衡量的


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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-27, 18:40 
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天使人
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  2018-06-26, 19:28
文章: 144
1.年報酬率超過5%就偷笑,年年要8%以上沒那麼容易
2.年化11%的配息,建議查一查是不是真的有年化11%的報酬
3.投資能打敗定存和通膨就好,資產累積靠本業衝刺比較重要


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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-27, 19:43 
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  2017-05-29, 07:55
文章: 653
MuChen 寫:
1.年報酬率超過5%就偷笑,年年要8%以上沒那麼容易
2.年化11%的配息,建議查一查是不是真的有年化11%的報酬
3.投資能打敗定存和通膨就好,資產累積靠本業衝刺比較重要



正解!!....很健康的觀念, 按讚!
這年頭, 務實的投資人好像變少了?!..

~~ 夢想很豐滿, 現實很骨感 ~~


jack

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最後由 jack1234 於 2019-09-27, 21:07 編輯,總共編輯了 1 次。

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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-27, 19:56 
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天使人
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  2018-08-09, 15:09
文章: 336
我是這樣想的,假設我退休每個月需花十萬,那我的配息基金一定要累積到配二十萬我才要退休,呵呵


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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-27, 20:29 
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  2017-05-29, 07:55
文章: 653
ka803.hsu 寫:
我是這樣想的,假設我退休每個月需花十萬,那我的配息基金一定要累積到配二十萬我才要退休,呵呵




正解!!


jack

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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-29, 09:52 
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名人堂成員
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  2017-05-30, 13:37
文章: 1670
來自: 火星的超級衝動派
mark3883 寫:
... 但是購入的時候心裡很掙扎 有幾個問題也想請各位強友幫忙 ...

但是後來發現....股災來臨時,高收債的基金平均跌幅都是25-40% 使我望而卻步

我猜你會繼續掙扎 ... 因為沒有你期待的商品存在

如果你有七八千萬的閒錢,直接買美國公債,或許就能讓配息繳房貸,至於已有那麼多閒錢還要不要借房貸,是個人想法的差異;否則,較少的本金,勢必要冒一點風險,追求高一點的配息來達到接近的效果。

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  Re: 2500萬的房屋投資配置,在金融海嘯來臨時還能穩定支付嗎?
文章發表於 : 2019-09-29, 10:56 
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名人堂成員
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註冊時間:
  2017-05-30, 13:37
文章: 1670
來自: 火星的超級衝動派
其實,並不是很懂開版者的表達方式 ...

連小數點下第5位都秀出來了,加個千分位符號,應該不難吧? :lol:

房貸1,750萬下面還有一列 "利息",那是什麼鬼?該不會你把25年房貸要付給銀行的利息另外獨立出來?如果這麼做,那右邊要繳的金額又幹嘛合成一筆?

房子71坪三年漲266萬 ... 沒頭沒腦71坪又是什麼?你所買房子的大小?三年漲266萬 ... 是因為所買房子三年前到現在漲266萬、或者是哪三年的資料?目前房價易跌難漲,如何能推論經過9年會有相同漲幅?另外,金融資產你用有複利效果的年化報酬率,但房價卻是線性報酬率、每年漲一樣多?

小錢借貸有標示利率,大筆的房貸反而沒有?其他還有 ... 族繁不及備載。

基本上,如果真的是要向強友請益,請先將資料整理好、整理成易懂的資訊,而不是 raw data,而且還是不知所以的 raw data,搞得像是 "大家來找碴" 的遊戲 ...

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