漂泊離家10多年,每次搬家的時候都感到一種居無定所,無殼蝸牛的無力感

這些年來,總共繳給了房東們至少400-500萬的租金

在各種評估下,於是小弟在家人的幫忙下購入人生第一個自有宅

2300萬的房屋購置+200萬的裝潢+家具
一共2500萬的房屋

但是購入的時候心裡很掙扎 有幾個問題也想請各位強友幫忙指導一下

問題一: 一樣9年,房屋最多漲798萬,而複利投資年化8%的商品能有1500萬的收入,如何操作能彌補這700萬的差距?

房屋年增 (71坪三年漲幅266)

如果以投資來說,頭期款440萬,投資頭資型等級債(6.5%),一年可獲得利息:28.6萬
如果以租房情況下,每年只需要開銷42萬
買房卻需要支付每年的利息共:19.14萬

以機會成本來說,買房的成本是 犧牲了頭期款每年創造的利息收入+每年支付的利息+稅務(大概3萬)

買房成本:約50.74萬
租房成本:約42萬

但是支付本金+利息的資產配置必須配置將近1500萬的資產才夠不動用到工作收入的情況下支付這些利息及本金

如果以年化報酬率8%的情況下9年資產會翻一倍

問題二: 如果在股市大幅下跌時(2021-2024?),是否這幾檔基金的投資依然能產生足夠的獲益支付?

以經濟數據來說
1.美國公債殖利率倒掛的2年後必然走向衰退
2.英國脫歐
3.中美貿易戰
4.全世界都在做QE
5.股市不會只漲不跌

綜合以上幾點來看,在2021年或2024年必然會有一次大型的回調?

問題三:配置全球高收債或是美國高收債,以25年期來看是可行的嗎?
會不會傷及本金.配息又無法應付房貸

原本想學習版上各位強友配置配息超過11%的高收益債或股債平衡的基金,如果年化11%,只要1000萬的投資組合就能省下500萬做為股災來臨時後炒底資金~~~~

但是後來發現....股災來臨時,高收債的基金平均跌幅都是25-40% 使我望而卻步

破題: 買自用宅又考慮投資效益, 只能說, 你想太多了....

1: 買保單要跟做投資分開, 買自用宅建議一樣要跟做投資分開
2: 如果你有買房的需求, 也付得起(but...感覺樓主貸得有點多 ), 那就買吧, 別想太多...
3: 魚與熊掌, 不可兼得; (感覺樓主數鈔票的樂趣勝於住自己的窩?!.. )


jack

買房的初衷是什麼？看你的發文是不想漂泊，也不想繳房租，那買房後不就達成要求了嗎？怎麼突然又把他當投資商品看待，嫌他投資效益不好？

你提出的另兩個問題，我還是那句老話，投資一定有風險，你的配息就來自你負擔的那些風險，沒有海嘯淹來還要求配息不能降的道理，睡不著就千萬別碰。

如果真的有心想了解，布大的這篇經典文（https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=5419）計算過過海嘯來時聯博全球高收益債券基金的各項數據真實變化，算一算自己能否承受，能承受再試算下一步。

再次提醒只要有一點疑慮就千萬別碰，不然就是噩夢的開始。

祝你好運。

如果你是從投資角度，問房子跟基金的投資效益比較，就像下面這一篇，大家的回答會比較中立

https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=7354

但你是自住房，不是投資工具，給你的安定感是無法用金錢衡量的

1.年報酬率超過5%就偷笑，年年要8%以上沒那麼容易
2.年化11%的配息，建議查一查是不是真的有年化11%的報酬
3.投資能打敗定存和通膨就好，資產累積靠本業衝刺比較重要

正解!!....很健康的觀念, 按讚!
這年頭, 務實的投資人好像變少了?!..

~~ 夢想很豐滿, 現實很骨感 ~~


jack

我是這樣想的,假設我退休每個月需花十萬,那我的配息基金一定要累積到配二十萬我才要退休,呵呵

正解!!


jack

我猜你會繼續掙扎 ... 因為沒有你期待的商品存在

如果你有七八千萬的閒錢，直接買美國公債，或許就能讓配息繳房貸，至於已有那麼多閒錢還要不要借房貸，是個人想法的差異；否則，較少的本金，勢必要冒一點風險，追求高一點的配息來達到接近的效果。

其實，並不是很懂開版者的表達方式 ...

連小數點下第5位都秀出來了，加個千分位符號，應該不難吧？

房貸1,750萬下面還有一列 "利息"，那是什麼鬼？該不會你把25年房貸要付給銀行的利息另外獨立出來？如果這麼做，那右邊要繳的金額又幹嘛合成一筆？

房子71坪三年漲266萬 ... 沒頭沒腦71坪又是什麼？你所買房子的大小？三年漲266萬 ... 是因為所買房子三年前到現在漲266萬、或者是哪三年的資料？目前房價易跌難漲，如何能推論經過9年會有相同漲幅？另外，金融資產你用有複利效果的年化報酬率，但房價卻是線性報酬率、每年漲一樣多？

小錢借貸有標示利率，大筆的房貸反而沒有？其他還有 ... 族繁不及備載。

基本上，如果真的是要向強友請益，請先將資料整理好、整理成易懂的資訊，而不是 raw data，而且還是不知所以的 raw data，搞得像是 "大家來找碴" 的遊戲 ...