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  「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
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文章發表於 : 2021-06-27, 12:42 
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  2017-10-01, 04:34
文章: 21
因為以前一值認為提早還清房貸是很笨的事情,所以房貸繳了七八年,即使投資基金以及ETF資產已超過剩餘房貸將近兩倍,仍然沒有還清房貸的打算,直到昨天晚上突然腦筋被雷打到,突然想到提早還清房貸是否真的很笨,於是簡單做了比較

我目前房貸繳納方式
房貸部分為現值將近600萬之配息基金以及ETF支付,每月房貸繳納約20000元,組合較為複雜,但基本上都是長期淨值下降不嚴重,總報酬為正(其中比較有嚴重淨值下降疑慮的應該是聯博多元收益AI,但觀察很久,好像沒降很嚴重,他降淨值的部分被俊立亨德森平衡基金上漲所抵銷)

上述部位總配息約25000元(保守估計平均月配息,ETF有季配一起平均下去,因有部分基金或ETF成立時間較短,故成立較短基金平均月配息直接除以2推估),加上房租約為12,000元,
收入(24000+12000)-支出(20000)=16,000元

剩餘16000元每月固定定期定額6000元006208富邦台50,剩下10000元直接買入富邦奈米投

1.報酬分析
(1)實際總投入,配息基金以及ETF約600萬元,房屋頭期款200萬元,剩餘貸款約400萬
(2)每月獲利
房貸20000元:實際減少房貸負債約17500元,其他為利息,因其為配息基金所支付,故簡單理解為每月獲利17500元
房租12000元:房租每月12000元,計算已平均房屋整年度開銷所得(土地稅、房屋稅、修繕費以及每年預估有一月租不出去推算),簡單理解每月獲利12,000元
每月定期定額006208,為配息基金所支付,簡單理解每月獲利6000元
每月定期定額富邦奈米投,為配息基金所支付,簡單理解每月獲利9000元
配息基金ETF每月配息皆用盡,故使用投資組合盡可能維持淨值不變,簡單理解每月獲利0
每月總獲利17500+12000+6000+10000=29500+16000=45,500元,年均年報酬率約44500*12/8000000=6.68%以上,待在繳清房貸以前年均報酬率不會有太大變化(考慮到006208以及富邦奈米投長期都還會上漲已抵銷配息基金之本金下降)

2.若還清房貸,優先賣出中低配息基金400萬結清房貸,剩餘約200萬高配息基金,每月配息約為12000元,
房貸0元
房租12000元
每月定期定額006208,為房租所支付,簡單理解每月獲利12000元
每月定期定額富邦奈米投,為配息基金所支付,簡單理解每月獲利12000元
剩餘配息基金每月配息皆用盡,且有淨值下降之疑慮,故會降低整體報酬,年均年報酬率約24000*12/8000000=3.6%隨時間緩慢上升(考慮到配息基金之淨值下降會抵消部分006208以及富邦奈米投之報酬率)

3.若還清房貸,優先賣出高配息基金400萬結清房貸,剩餘約200萬高配息基金,每月配息約為7500元,
房貸0元
房租12000元
每月定期定額006208,為房租所支付,簡單理解每月獲利12000元
每月定期定額富邦奈米投,為配息基金所支付,簡單理解每月獲利7,500元
剩餘配息基金每月配息皆用盡,但配息基金有成長性,年均年報酬率約7,500*12/8000000=3.6%隨時間逐漸上升,且上升速度快

個人結論
A.以短期來看,繳清房貸會讓報酬率瞬間下降,但以中長期來看,提前繳清房貸未必比較笨,因房貸套利雖然報酬率短期會變好,但報酬率會因為負債(0成長)而長期大致維持不變,而提前繳清房貸是會讓年均報酬率逐年上升
B.果然有些東西還是要細想,我直覺以為結清貸款應該先賣出低配息基金,結果稍微想一下就會知道以長期來說應該先賣高配息才對...
C.以上考慮各類資產皆以長期持有為主,我有短線障礙...

備註:
我對配息基金以及etf自我簡單分類

高配息:(淨值長期維持不變或下降)
聯博多元資產收益-AI
貝萊德全球智慧數據股票入息A6

中配息(淨值長期維持不變或些微上漲):
安聯收益成長多重資產基金-B
安聯收益成長基金AM
國泰永續高股息00878

低配息(淨值長期會增長):
駿利亨德森平衡A入息
元大台灣高股息優質龍頭基金B
富邦台006208


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-27, 21:26 
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  2018-10-02, 16:29
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看起來版主應該是有本業收入的人 請問你的本業收入用途為何?

以版主的配置來說 實質上差別在於現金流上的問題!

1:若是提錢還清貸款 不見得是好事
由於現金流減少 你可投資的金額縮水 導致你的總報酬率相對較低!
_
2:若是維持不變(以房貸20年期限來計算) 你剩下13年的時間便可繳清
之後的配息完全是可以自由運用的 用羅勃特.清崎的話來說 你是借用銀行的錢來購入資產
看長遠一點 這筆配息可能是你日後的自製退休金(若勞保沒倒 加上勞退的部分 小弟估計 應該可以月收6萬塊+上房租收入12000)
最重要的一點是 你的投資收入皆是再投入 由於複利的力量 13年後的金額應該相當可觀(奈米投應該是自動配置)

另外在風險預估下 會覺得不要將配息基金出清(若是遇到短期失業或因疫情導致本業收入降低或減少) 因其可以有抵抗風險的能力
你可以設想一下房貸繳清之後 獲得是更多還是更少~

以上是小弟淺見 (找到了一個好的雪球 就讓他越滾越大 別輕易捨棄了)


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-28, 01:15 
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  2017-10-01, 04:34
文章: 21
多謝回覆
看起來版主應該是有本業收入的人 請問你的本業收入用途為何
本業收入幾呼生活費用盡
奈米投確實為自動調整


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-28, 10:56 
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  2011-08-22, 19:37
文章: 81
之前有看到一篇文章說:提前還房貸不如拿去定存還比較賺
沒去深究內容,有興趣的話可以去研究試算看看

https://lohas.edh.tw/article/21431


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-28, 13:39 
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  2018-10-02, 16:29
文章: 116
如果能將本業收入的儲蓄率拉高 降低房貸或者拉高投資金額 或許是一個更好的方法!


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-28, 14:48 
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  2019-09-04, 12:33
文章: 11
先看一下目前房貸的利率
跟如果把要準備拿去還的資金,預期投入市場的獲利率
比較一下兩者的差異
個人認為現金流正常時,拿現有的現金多還房貸對現金流的優化沒有把現金拿去投資的幫助大
另外,現在的100塊,比10年後的100塊更值錢(通膨的關係)


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-28, 15:34 
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名人堂成員
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  2012-11-28, 19:38
文章: 3424
來自: 媒體說的理財狂人M大...摟洗襪 (已哭)
這一題不難解,我在0本金退休的實驗中寫過這篇文章。

【1年領100萬「0本金退休」實驗21】借房貸買配息基金,年化配息率要幾%才能「單月損益兩平」?答案是...
https://forum.fundhot.com/viewtopic.php?t=5343

文中有這麼一段話:

"...假設用房子借款1000萬,利率2%(其實應該可以借到更低,我稍微把未來升息的可能考慮進去了),30年攤還,每個月要還的金額約37,000元。

這個成本,要用年化4.5%配息率的配息投資組合,才能「單月損益兩平」(10,000,000*0.045/12=37,500);也就是說,如果投組的年化配息率比4.5%高的部分,就是你多出來的收益..."


也就是說,如果你借出來的整筆資金,沒辦法一年賺到4.5%以上,你當年借錢投資就是虧損的。

要注意是「整筆資金」喔!如果打算先把錢放在銀行等修正再投資,這筆放在銀行的錢其實是虧損的喔,因為活存的利息跟不上本利攤的金額。

我會認為,除非像我一樣用配息cover本利攤,拚七年拚出0本金退休,不然就要靠長期一路向上的股票基金或平衡基金,而且要願意放長,不要進進出出,追求長期的年化報酬率,這樣借房貸投資的賺錢機會就不小。

穩基金或平衡型或台股基金都有機會,光全球股票ETF長期年化報酬率就有7%以上。

_________________
不可能每次都看對,重點是
看對時大賺 看錯時小賠


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-29, 07:52 
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天使人
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  2019-06-11, 13:45
文章: 47
我是在2008金融海嘯前滿手股基 最嚴重時整體投資虧損60%以上 2008年這場我遭遇財務浩劫 給我啟示 投資必須要有債基 平衡心理 次年2009年底開始陸續投資債基至今 最早申購聯博全高收 103年起陸續申購安聯收益成長南非幣計價 106年因緣際會長智慧 採用房貸理財方式 貸款100萬元 / 15年 2014/4--2029/4 房貸利率經過幾次調降 目前是1.54% 沒辦法再低因為國泰很硬 我按月自動扣繳還本息後 2014/4---2021/6 也就是6月中旬 貸款餘額還有556.695元 未來即便貸款還清了 也會持續到我向這個世界和家人說再見時 這是我簡單的經驗


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-30, 17:45 
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天使人
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  2020-03-12, 07:33
文章: 41
dcc496 寫:
之前有看到一篇文章說:提前還房貸不如拿去定存還比較賺
沒去深究內容,有興趣的話可以去研究試算看看

https://lohas.edh.tw/article/21431


這篇好難懂哦! :oops:

還是M大的實作讓人有共鳴


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  Re: 「提早」或「不提早」還清房貸的基金投資報酬分析比較
文章發表於 : 2021-06-30, 21:18 
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  2017-10-01, 04:34
文章: 21
披著羊皮的狼 寫:
如果能將本業收入的儲蓄率拉高 降低房貸或者拉高投資金額 或許是一個更好的方法!


本業收入已用盡,不是我浪費,而是養小孩的關係,我沒車沒買奢侈品,壞習慣是抽菸喝飲料,吃飯不過100元,朋友聚餐不過300元,家庭聚餐倒是有將近1000元,每月聚餐不超過1次,這三年最高單筆消費是PS5,但因為沒到貨也退掉了~QQ

無法拉高投資金額了,我是ALL IN型的,帳戶現金從不超過10萬元,大部分時間維持在7~9萬間,任何配息獲利或是公司獎金全部都在投資,若不是為了短期現金流動,我可能現金只會留到3萬左右


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